Se trata de los distritos de Barrio de Salamanca, cuyo valor medio de 5.955 €/m2 es un 17,8 % superior al del primer trimestre de 2008; el distrito de Chamberí (supera el máximo en un 12,1 %) y el distrito Centro (+10,3 %). Estas zonas han superado ampliamente los registros máximos del boom inmobiliario, en contraste con la foto general del mercado residencial en España, donde el valor medio está un 18,2% por debajo del alcanzado en la burbuja inmobiliaria.
Si analizamos el comportamiento de los precios en todos los distritos de las seis mayores capitales por población, hay nueve distritos donde la vivienda está actualmente por encima de los máximos del ‘boom’, tres distritos más de los que había hace seis meses. En este periodo se han sumado a la lista un distrito de Madrid, Arganzuela, que está ligeramente por encima de máximos, un 0,4%, y dos distritos de Málaga: Centro y Teatinos-Universidad, que se encuentran, respectivamente, un 6,7% y un 4,1% por encima de sus máximos.
Los otros tres distritos que completan la lista se reparten también entre Madrid y Málaga. Son el distrito Este, en Málaga, un 9,7% por encima, y los madrileños de Retiro (+5,8%) y Chamartín (+4,9%). Ninguna zona de las otras grandes capitales de Barcelona, Sevilla, Valencia o Zaragoza superaría, según las tasaciones de Tinsa, los máximos alcanzados en la primera década del siglo XXI. Estas zonas donde el valor ha recuperado todo el camino perdido durante la crisis (y algo más) son distritos con tasas de esfuerzo elevadas para la compra de una primera vivienda, tal y como lo medimos en Tinsa. Con la excepción de Chamartín, todos estos distritos superan lo que denominamos el nivel de accesibilidad crítica, es decir, tasas de esfuerzo que superan el 45%.
El mercado más tensionado en términos de esfuerzo es el distrito Centro de Madrid, donde los residentes tienen que destinar el 67,5% de la renta disponible del hogar para afrontar el primer año de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media, según conta en el IMIE Mercados Locales de Tinsa del primer trimestre. Tras el distritos Centro, destaca Arganzuela, con un esfuerzo del 63,6%.
Los 9 distritos que están por encima de los valores máximos de la burbuja coinciden con zonas de alto poder adquisitivo o que son foco de compra como inversión para rentabilizar por la vía del alquiler, con frecuencia de corte turístico.
Es interesante destacar también que dados los altos niveles de esfuerzo que soportan la evolución de los precios se está moderando. Así, en Retiro el valor medio se redujo un 0,2% en tasa trimestral en el primer trimestre y en Centro se mantuvo sin cambios. En el resto de los distritos madrileños que superan máximos, el crecimiento de precios no alcanza en ningún caso el 2%.
La excepción la representa Málaga, que sigue mostrando impulso. Frente a los crecimientos trimestrales moderados que vemos en Madrid, los distritos de Este y Centro de Málaga se revalorizaron un 6,7% y un 5,2%, respectivamente, respecto al trimestre anterior. Y en Teatinos-Universidad el crecimiento trimestral fue del 2,1%, también por encima del resto de zonas madrileñas que han superado el umbral máximo del periodo 2007-2008.
