Las hipotecas verdes comienzan a florecer en España

La directiva europea 2010/31/UE, que determinó hace una década la obligatoriedad de que a partir de 2021 todos los edificios de obra nueva se construyeran bajo criterios de consumo de energía casi nulo, situó por primera vez a la sostenibilidad como una premisa de primer orden en la construcción inmobiliaria. Más adelante, un Real Decreto de abril de 2013 alertó de la necesidad de que cada inmueble de nuestro país contara con un certificado que atestiguara su comportamiento energético. En julio de 2018, la presentación del proyecto piloto ‘Hipotecas de Eficiencia Energética’ (EeMAP), por parte de la Federación Hipotecaria Europea junto a otros organismos internacionales, aunó sostenibilidad y eficiencia como factores determinantes para la concesión de mayores facilidades en el pago de una hipoteca. Y ahora nos encontramos con un producto nuevo como las hipotecas verdes que necesita una fuerte inyección para arrancar.

La nueva Ley Hipotecaria, aprobada el pasado 1 de junio, volvió a situar en el mercado a este tipo de créditos, al referirse a ellos como un medio para impulsar una cultura sostenible desde el mismo momento en que se adquiere una vivienda.  En España, aún muy por detrás en materia de eficiencia energética con respecto a Europa, la comercialización de hipotecas con condiciones preferentes de compra para viviendas con sello verde se halla aún en una fase embrionaria. Según afirman los expertos, su discreta evolución se debe, entre otros factores, a una falta de conciencia sobre la necesidad de reducir la contaminación provocada por los edificios, que suponen el 40% del consumo de energía actual y generan el 36% de las emisiones totales de CO2 según cifras de la Unión Europea.

Aparte de los beneficios económicos que puedan reportar a todos los actores del mercado hipotecario (promotores y particulares), hemos querido clarificar la última hora de algunas cuestiones que se plantean en torno a estos créditos verdes, con la ayuda de nuestro director de Consultoría Energética y Edificación, Diego Soldevilla.

Elena Pierna: ¿Qué diferencia a una vivienda susceptible de optar a una hipoteca verde de otra que no lo sea?

Diego Soldevilla: Para que una vivienda tenga el sello verde ha de cumplir al menos uno de estos dos requisitos: bien que su comportamiento energético se enmarque en el más alto estándar normativo de Construcción en materia de eficiencia; o en el caso de inmuebles del parque existente (con un bajo grado de eficiencia) que tras una obra de rehabilitación se obtenga una reducción del consumo energético de al menos en un 30%.

E.P: ¿Qué tipo de viviendas tienen mayor potencial para mejorar su eficiencia?

D.S: Las que más fácilmente pueden alcanzar estos objetivos con la rehabilitación son las de mayor antigüedad, que es de suponer que tengan un importante potencial de mejora, así como aquellas viviendas situadas en zonas con climas más duros en los que el impacto positivo de las medidas de mejora sobre la demanda será más determinante. Las reformas deben ir encaminadas a dotar a los inmuebles de aislamiento térmico ya sea en fachada o interior, huecos con cámara de aire y rotura de puente térmico, así como sistemas ventilación eficientes; todo ello para promover una disminución de la demanda energética. También es fundamental una renovación de instalaciones con equipos de calefacción, refrigeración y ACS de alto rendimiento que requieran un menor consumo energético para cubrir dicha demanda. Siempre que la situación y tipología lo permita, se deben implantar instalaciones que utilicen energías renovables (geotermia, solar térmica o fotovoltaica, biomasa…).

E.P: ¿Cuándo se ofertó por primera vez un préstamo verde en nuestro país?

D.S: En España la primera concesión de este tipo de producto se efectuó en 2013 de la mano del holandés ‘Triodos Bank’. Cinco años después, en 2018 esta entidad financiera ya había concedido más de 182 M€ en este tipo de créditos para viviendas energéticamente eficientes.  Siguiendo sus pasos, BBVA, Banco Santander, UCI, Caja Rural de Navarra y Bankia también comercializan hoy día este tipo de hipotecas. Según Triodos, en España podrían haberse financiado casi 12.000 inmuebles a través de estos créditos verdes.

E.P: Se ha hablado de los beneficios para el promotor y el particular de estos préstamos…

D.S: Uno de los objetivos de estos créditos es el de incentivar las compras de inmuebles con bonificaciones en el diferencial del crédito y mayores porcentajes de financiación para promotores. Según algunas informaciones de las entidades financieras que ofrecen este producto, la reducción en el diferencial del crédito  de una hipoteca verde, puede alcanzar hasta  20 puntos básicos, variable en función del grado de eficiencia de la vivienda. Con ello se pretende, entre otros objetivos, obtener una gran aceptación por parte de los jóvenes, más concienciados con la sostenibilidad.

E.P: ¿Varía el valor de tasación de un inmueble sostenible o ‘verde’, frente a otro que no lo sea?

D.S: El valor de tasación de una vivienda viene siempre determinado por el valor de mercado. Aunque es muy difícil de cuantificar cómo influye la certificación energética en el valor de un inmueble, podría apuntarse que el valor por m2 entre viviendas calificadas como A y E podría incrementarse en un 10-12%”. Estamos convencidos de que en un futuro próximo la eficiencia energética será un elemento determinante en la formación de valor.

E.P: ¿Los tenedores de hipotecas verdes tienen un menor riesgo de impagos?

D.S: Aún no existen en nuestro país parámetros o indicadores del riesgo de una operación hipotecaria de este tipo. Sin embargo, desde la Comisión Europea sí se ha determinado que en las hipotecas verdes para viviendas sostenibles confluyen varios factores que facilitan el pago de las cuotas al solicitante del crédito. Entre otros, si tenemos en cuenta que una vivienda eficiente consume menos energía, el propietario tendrá menos gastos en recibos de consumo y más dinero para destinar a la vivienda o amortizar cuotas.

E.P: ¿Puede considerarse que esta iniciativa sobre Hipotecas Energéticamente Eficientes (EeMAP) es la más relevante por el momento?

D.S: La importancia de esta iniciativa de ámbito europeo radica en que trabaja para sentar las bases de unos criterios comunes para definir la ‘hipoteca verde’. Liderada en nuestro país por la entidad Green Building Council España (GBCe), cuenta con el impulso de 37 entidades financieras y 23 organizaciones del sector inmobiliario, entre las que destaca Tinsa. Su objetivo es doblemente ambicioso: por un lado, desarrollar un parque inmobiliario energéticamente eficiente y, por otro, ofrecer condiciones económicas preferentes para quien adquieran este tipo de inmuebles, contribuyendo a conseguir cero emisiones de carbono en 2050, dentro del plan fijado por el Marco Estratégico de Energía Clima.

¿Qué papel juega Tinsa en este proyecto?

Tinsa forma parte del Comité de Valoración y Datos de la iniciativa paneuropea ‘EeMap’. Su experiencia en los mercados de Valoración y Consultoría Energética la convierten en un actor imprescindible en el mercado, que en 2018 realizó más de 500.000 valoraciones y 75.000 certificaciones energéticas desde el 2013. El foco está actualmente puesto en las entidades financieras, de modo que impulsen productos financieros basados el concepto de ‘hipoteca verde’. En esta vía Tinsa es un asesor externo que evalúa y certifica que los inmuebles cumplen los requisitos marcados por la definición de HV.