Los últimos datos de compraventas de viviendas de 2021 publicados por el INE evidencian el dinamismo reinante en el segmento residencial. Pero, como todos sabemos, existen grandes diferencias entre unos mercados y otros cuando hablamos de reactivación. Y hoy vamos a comentar esas diferencias en un entorno muy concreto: la Comunidad de Madrid.
Madrid concentra una gran parte del empleo y la población del país y esto acaba reflejándose en los precios de vivienda, que ocupan las primeras posiciones a nivel nacional. Por ello, hay que plantearse la siguiente pregunta: ¿Cuánto más caro es el precio €/m2 en la Comunidad de Madrid que la media nacional? La respuesta es un 67%. Y una segunda derivada a partir de ese dato: ¿cuánto más caro es el precio medio concretamente en Madrid Capital respecto a la media española? Un 117%
Estas referencias de magnitud pueden extraerse de la última estadística IMIE Mercados Locales de Tinsa, la del cuarto trimestre de 2021. La Comunidad de Madrid es la tercera provincia española con el valor unitario más caro, por detrás de Guipúzcoa y Baleares. En el ámbito de las capitales, también ocupa Madrid la tercera posición, por detrás de San Sebastián y Barcelona.
Aunque la ciudad de Madrid tiene un importante peso en el cómputo global de la provincia, por el tamaño y el dinamismo de su mercado, no hay que olvidar que hay otros 178 municipios dentro de la región. Tomado aisladamente, el precio de la ciudad de Madrid es un 30% superior a la media de la provincia. Es decir, que el precio de la vivienda media en la capital (3.099 €/m2) es un 30 % más cara que el precio de una vivienda media en la provincia (2.389 €/m2). Si puesta en relación con a media española, encontramos que la vivienda en Madrid es un 117% más cara.
Es interesante ver cómo ha evolucionado esta relación en el tiempo. La brecha que separa la media de la comunidad de Madrid y la media nacional, que actualmente es del 67%, se intensificó a partir de 2015, coincidiendo con la reactivación postcrisis financiera que iniciaron de forma más evidente los llamados mercados locomotora (Madrid, Barcelona y algunos enclaves de la costa). Lo que ahora se cuantifica en una diferencia del 67%, entre 2008 y 2012 era solo del 50% (es decir, la crisis penalizó fuertemente a Madrid), reduciéndose incluso a un 42% en el periodo 2012- 2015, año en el que empezó el cambio de tendencia.
Las diferentes velocidades que siempre que se comenta que existente en el mercado inmobiliario nacional son también evidentes en entornos más reducidos, como es la propia Comunidad de Madrid. De los 179 municipios madrileños, solo nueve de ellos superan el precio medio de la región. Se trata de localidades ubicadas en las áreas Oeste y Norte limítrofes a la capital. Su escaso suelo disponible y su carácter no industrial (en comparación con las zonas Sur y Este) explican en parte sus elevados niveles de precios de vivienda. Curiosamente, no es Madrid el municipio más caro de la región, sino Pozuelo de Alarcón, que, con un valor medio de 3.344 €/m2, supera en 3€ el de Madrid, según las tasaciones de Tinsa del cuarto trimestre de 2021.
Si se pone en comparación el mercado residencial de la Comunidad de Madrid con el nacional, 66 de los 179 municipios madrileños tienen un valor unitario superior al promedio en España, mientras que en otros 113 la vivienda media sería más barata.
Todos estos datos confirman que Madrid es uno de los mercados más dinámicos a nivel nacional, especialmente la capital y los 28 municipios principales que componen su área metropolitana. El incremento de precios registrado en la provincia y en la propia capital respecto a los valores nacionales ha sido especialmente notorio desde 2015 y convierte Madrid en una de las ubicaciones más caras para adquirir una vivienda.
Así lo hemos comentado en la sección de El Dato del Día en Capital Radio:
