Zoom urbano: así fue 2019 en los distritos de las grandes capitales

Ya desde hace varios trimestres el mercado comenzaba a mostrar señales de agotamiento del ciclo expansivo, a causa de la acción combinada del debilitamiento de la demanda y el enfriamiento macroeconómico, que cobró fuerza en el final del año. En Barcelona han desaparecido y en Madrid se han limitado enormemente las subidas de precio a doble dígito de trimestres precedentes Si al cierre de 2018, 17 distritos de Madrid capital registraban incrementos en tasa interanual superiores al 9%, y en Barcelona la gran mayoría mostraban crecimientos superiores al 7%, en la actualidad el escenario es más moderado.

En términos de esfuerzo, entendido como el porcentaje de los ingresos anuales que se requieren para afrontar el pago del primer año de hipoteca, Barcelona se mantiene como la capital que exige más recursos que destinar a la vivienda entre las cinco grandes capitales españolas, al requerir un esfuerzo financiero del 26,8%, seguida de Madrid (21,5%). Con tasas algo menores, les siguen Sevilla (20,2%), Valencia (17,1%) y Zaragoza (15,6%).

La tendencia a la estabilización del mercado residencial será la nota predominante en el conjunto del mercado para 2020. Según las previsiones publicadas por Tinsa Digital, la filial de Tinsa especializada en big data y análisis de mercado, el 54% de las capitales y municipios de más de 50.000 habitantes registrarán variaciones de precios inferiores al 2% en los próximos 12 meses. En otro 27%, se espera un incremento moderado de entre el 2% y el 5% y solo en uno de cada cinco municipios (en un 19%) se podrían alcanzar subidas superiores al 5%.

En Barcelona, la estabilización comienza por Ciutat Vella

El freno del crecimiento en la Ciudad Condal se hizo patente en el tercer trimestre del año, al registrar el precio medio en la capital la primera caída interanual desde 2013 (-1%). En el cuarto trimestre se ha repetido la variación negativa (-0,8%) respecto al mismo periodo del año anterior. Seis de los 10 distritos de la capital catalana registraron en el cuarto trimestre de 2019 caídas interanuales de entre un 1,5% y un 3,2%. En Ciutat Vella, la estabilización ha sido la tónica dominante a lo largo de todo el año, con una variación media del -0,4% en 2019.

Precios de la vivienda en Barcelona por distritos

Por encima del precio medio de 4.000€/m² se sitúan los distritos de Sarrià – Sant Gervasi (4.753 €/m²), Les Corts (4.258 €/m²) y L’Eixample, que cuenta con un valor de 4.069 €/m². A estos, le siguen los cotizados barrios de Gràcia (3.882 €/m²), Ciutat Vella (3.753 €/m²) y Sants – Montjuic, cuyo m2 roza los 3.305 €. Les Corts y Sarriá-Sant Gervasi son los distritos que requieren un mayor esfuerzo financiero para pagar el primer año de hipoteca, con tasas de un 33,8% y un 33,5%, respectivamente.

Frente a la estabilización en Ciutat Vella, el distrito de Sant Andreu fue el que más vio incrementado el precio de la vivienda nueva y usada durante el año pasado: un 5% de media en los cuatro trimestres de 2019.

Madrid: Puente de Vallecas y Ciudad Lineal, los distritos que más se encarecieron en 2019

Los barrios de la capital española han tenido una evolución de precios más dinámica que en Barcelona. No obstante, también se observan síntomas de estabilización, ya que entre el tercer y el cuarto trimestre de este año, los valores medios de la vivienda nueva y usada registraron caídas de precio en el Barrio de Salamanca (-4,2% trimestral), que baja de los 5.000 €/m2 de media que había superado en el trimestre anterior, en Chamartín (-3,7%) y en Vicálvaro (-2,5%).

Precios de la vivienda en Madrid por distritos

Siete de los 21 distritos madrileños registraron subidas interanuales superiores al 5% en el cuarto trimestre. El distrito Centro, cuyo valor se sitúa en 4.702 €/m², destaca con una variación interanual positiva del 6,6% en el último trimestre del año, mientras que en otros barrios ‘prime’, como Salamanca (4.933 €/m²), Chamberí (4.902 €/m²) o Chamartín (4.302 €/m²), las subidas fueron más moderadas, por debajo del 5%.

Los crecimientos más intensos se empezaron a trasladar en los últimos trimestres a zonas alejadas del centro consolidado. Así, analizando el año en su conjunto, los distritos de Puente de Vallecas y Ciudad Lineal registraron subidas medias en el precio de la vivienda del 11% y del 10%, respectivamente. En Carabanchel, el valor se incrementó de media un 8,4% en 2019.

Valencia: Ciutat Vella y Ensanche, los únicos por encima de los 2.000 €/m²

Con un valor medio de 1.920 €/m², Valencia registró en el cuarto trimestre de 2019 un crecimiento de precio del 5,2% respecto al último trimestre de 2018, más del doble que el registrado en la capital de España.

Precios de la vivienda en Valencia por distritos

La evolución ha sido muy dispar entre las distintas zonas. Tras unos trimestres con mayor protagonismo del centro de la ciudad, son las zonas periféricas las que han registrado una mayor revalorización media en 2019. Es el caso de Poblados Marítimos, donde el incremento alcanzó el 28,2% de media en el año, Poblados del Oeste (+26,8%), Benicalap (+21,3%) o Quatre Carreres (+17,2%).

Ciutat Vella y el Ensanche son los únicos distritos con valores medios superiores a los 2.000 €/m², concretamente 2.085 €/m² y 2.478 €/m², respectivamente.

El Cascio Antiguo de Sevilla supera el 25% de esfuerzo financiero neto

De las 5 grandes capitales que analiza en detalle el informe trimestral de Tinsa, la capital andaluza es la que ha experimentado un mayor incremento en el precio de la vivienda en el cuarto trimestre: un 12% interanual, hasta los 2.012 €/m². Sus 11 distritos muestran una evolución positiva en el cuarto trimestre respecto al mismo periodo del año anterior, entre un 2,6% y el 17,5%. En el conjunto del año, los mayores incrementos correspondieron a los distritos de Triana y Norte, con una variación media del 11,8% y del 12,2% en 2019. En Sur el valor está estabilizado, con una ligera variación media a la baja (-0,1%) en los cuatro trimestres del año. El Casco Antiguo se mantiene como el distrito más caro, con 2.724 €/m², seguido de Los Remedios (2.533 €/m²).

Precios de la vivienda en Sevilla por distritos

Destaca el Casco Antiguo con un esfuerzo financiero del 25,5%, más del doble que en el distrito Norte, donde sus habitantes destinan el 12,5% de sus ingresos netos al pago del primer año de hipoteca.

Zaragoza: un largo camino para recuperar el terreno perdido

Zaragoza es la capital entre las cinco más pobladas del país donde la vivienda más ha “sufrido” durante la crisis. Pese a la revalorización media del 7,6% experimentada por la ciudad en 2019 (y un 19% desde que su precio mínimo en la década), la vivienda todavía se mantiene un 50,3% por debajo de los máximos de 2007. El distrito de Casco Histórico se ha revalorizado de media más de un 20% en el conjunto de 2019, Las Fuentes lo ha hecho un 15,5% y Delicias un 11,3%. Los barrios rurales del Oeste y Oliver-Valdefierro siguen sin registrar crecimientos significativos en el precio de la vivienda.

El importante ajuste en los valores de la vivienda nueva y usada en la ciudad explica que la tasa de esfuerzo financiero esté en la mayoría de distritos muy por debajo del 20,2% de la media española. Los vecinos de San José y Las Fuentes destinan el 12% de sus ingresos disponibles al pago de la hipoteca.

Precios de la vivienda en Zaragoza por distritos