Existe una falsa creencia sobre que los mayores de 65 años están exentos de pagar impuestos en la venta de una vivienda en cualquiera de sus modalidades. Nada más lejos de la realidad. Sí gozan de alguna ventaja fiscal, pero no en todos los casos. Lo aclaramos:
¿Cómo tributa la venta de una vivienda en mayores de 65 años?
En nuestro país, la tributación de la venta de una vivienda para mayores de 65 años tiene algunas particularidades importantes a nivel tributario:
Venta de vivienda habitual de mayores de 65 años
Los mayores de 65 años disfrutan de una exención en la venta de su vivienda habitual en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. Es decir, no están obligados a pagar impuestos por el incremento en el patrimonio por la venta.
Esta ventaja fiscal se aplica también el caso de venta de la nuda propiedad de la vivienda habitual. Este mecanismo consiste en vender la titularidad del inmueble, manteniendo el derecho de uso y/o disfrute del mismo. Dicho de otro modo, se deja de ser propietario, pero se vive en la casa bajo usufructo.
Requisitos para considerar una vivienda habitual: el propietario debe haber residido en la vivienda durante al menos 3 años consecutivos, de lo contrario, puede perder el beneficio fiscal a menos que demuestre causa justificada (cambio de trabajo, matrimonio, divorcio, enfermedad o fallecimiento).
Venta de segunda vivienda (no habitual) de mayores de 65 años
Ahora bien, si la venta es de una segunda residencia, es decir, no es de uso habitual como puede ser un apartamento en la playa, una casa en un pueblo o un inmueble arrendado, los mayores de 65 años sí deben tributar por esta ganancia patrimonial, no hay exención como el caso anterior.
Exención por renta vitalicia por venta de segunda vivienda
Sin embargo, existe una excepción si se destinan las ganancias de la venta de la segunda vivienda a constituir una renta vitalicia. En este caso, estarán exentos del IRPF de 240.000 euros (máximo permitido).
Una renta vitalicia es un producto asegurador por el que se entrega un capital a cambio de recibir unos pagos periódicos, proporcionando una fuente de ingresos estable durante la jubilación.
Para beneficiarse de esta exención por constituir una renta vitalicia por la venta de segunda vivienda se deben cumplir los siguientes requisitos:
- La renta vitalicia debe contratarse en un plazo máximo de seis meses tras la venta de la vivienda.
- Se debe comenzar a percibir como máximo un año después de su constitución.
- El importe de los pagos periódicos no podrá decrecer más de un 5% respecto al año anterior.
- Al constituir la renta vitalicia se debe informar a la aseguradora que el capital procede de una reinversión por ganancia patrimonial tras una venta.
¿Hay que declarar venta vivienda habitual mayores 65 años?
Sí. Cualquiera de las exenciones en el IRPF, bien por la ganancia patrimonial tras la venta de la vivienda habitual de los mayores de 65 años como por el límite exento por una renta vitalicia en caso de la venta de una segunda vivienda, deben declararse en la renta.
¿Qué ocurre si hay varios propietarios?
Podemos encontrarnos con varios supuestos en el caso de la vivienda tenga varios propietarios:
- La exención sólo se aplica a la parte correspondiente al titular mayor de 65 años.
- Si la vivienda está en régimen de gananciales, ambos cónyuges deben tener 65 años o más para disfrutar de la exención completa
- En caso de que la propiedad esté dividida entre nudo propietario y usufructuario, la exención no se aplica a ninguno de ellos, incluso si son mayores de 65 años
En cualquier caso, si estás pensando en vender tu vivienda y minimizar el pago de impuestos por ello, quizá te interese conocer nuestro servicio de impugnación de impuestos. Evitarás así el pago de tributos excesivos calculados sobre un valor de mercado superior al de tu propiedad.
