Como comenta David Paramio, Director de Consultoría de Tinsa, los trabajos con la finalidad de hacer un reparto en una herencia suelen ser solicitadas en tres escenarios: “conocer el valor real de los inmuebles a cada uno de los herederos, impugnar el reparto de bienes que se realizó en una fecha concreta y cuantificar los lotes de inmuebles de los que puede constar una herencia de varios herederos”.
Se trata de una tasación realizada por un profesional acreditado que proporciona el valor de cualquier tipo de inmueble, desde una vivienda o un local, hasta fincas rústicas y terrenos urbanos. Especialmente en estos últimos casos, los bienes han podido verse afectados en el transcurso del tiempo por cambios en el planeamiento urbanístico o recalificaciones del terreno que impactarían de manera directa en su valor de mercado. El inmueble puede, además, arrastrar cargas, como derechos o usufructos, que pueden limitar su uso y disfrute. De ahí la importancia de contar con información comprobada y actualizada sobre la situación administrativa y urbanística del inmueble de cara a analizar adecuadamente su potencial y determinar su valor de mercado.
“La tasación la puede pedir cualquier heredero, aunque lo más habitual es que exista un consenso entre todas las partes implicadas para que sean conocedores de las tasaciones en curso o que se nombre un administrador o representante de todos los herederos para actuar en su nombre”, explica David Paramio.
A diferencia de la valoración con finalidad hipotecaria, en la tasación para herencias no es obligatorio que el técnico visite el interior del inmueble. En caso de no ser posible el acceso, la inspección puede ser solo exterior, aunque lo más recomendable es poder comprobar la superficie, el estado de conservación, los acabados o si el inmueble está arrendado para realizar un cálculo adecuado.
El pago de impuestos en una herencia: la tasación pericial contradictoria
El traspaso de la propiedad de un inmueble a un heredero o varios supone una transmisión que lleva aparejado el pago de impuestos a la Hacienda pública. La Administración asigna, según criterios propios, un valor a los inmuebles que será tomado como referencia para el cálculo del Impuesto de Sucesiones. La herencia también obliga a tributar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido como Plusvalía), donde si no existe tal incremento de valor puede reclamarse la devolución mediante la aportación de una valoración técnica.
“A diferencia de la Plusvalía, que es un impuesto municipal que grava el aumento del valor del terreno entre el momento de la adquisición y el de la venta, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) grava la adquisición de bienes inmuebles y derechos por herencia, legado o por cualquier otro título sucesorio. Es un impuesto autonómico, de modo que la tasa varía según la Comunidad Autónoma y el incremento de patrimonio que suponga para el heredero, entre otros factores”, explica David Paramio.
Tanto en el caso del Impuesto de Sucesiones como en el de la Plusvalía, la Administración valora los bienes muebles e inmuebles con criterios genéricos y automáticos, que no tienen en cuenta las particularidades ni el momento de mercado. Este valor “administrativo”, que muchas veces se concreta en una fórmula a partir del valor catastral, puede no estar alineado con el valor de mercado real del inmueble en ese momento provocando bases imponibles de impuesto injustificadas por su cuantía.
Si los herederos se consideran perjudicados por una valoración demasiado elevada por parte de la agencia tributaria autonómica (y, por tanto, con la cuantía del Impuesto de Sucesiones derivado de ella), pueden oponerse mediante la presentación de una tasación pericial contradictoria que acredite ante la Administración el correcto valor de mercado del inmueble. Cuando Tinsa afronta este tipo de procedimientos, siempre se realiza un análisis previo sobre el fundamento de la reclamación para que el cliente únicamente curse la reclamación en caso de que existan posibilidades de éxito.
También en los casos de pago del impuesto municipal de Plusvalía, que recoge algunas excepciones en el caso de transmisión por herencia, es posible impugnar los valores aportados por la Administración si se considera que no están sujetos a la situación real de mercado.
Valoración de ajuares y bienes muebles
Las propiedades objeto de trasmisión en una herencia no son solo inmuebles. Dejando a un lado los activos financieros (seguros, depósitos, acciones en bolsa, cuentas corrientes…), el patrimonio puede incluir también ajuares domésticos y todo tipo de bienes muebles, desde joyas y obras de arte hasta maquinaria y vehículos.
Igual que ocurre con los inmuebles, la agencia tributaria autonómica estima de oficio un valor para los bienes de mayor importancia unitaria, que incluiría, por ejemplo, cuadros o mobiliario.
En ocasiones, los bienes están indebidamente clasificados o contienen errores en sus características, lo que altera el valor reflejado en su tasación, impidiendo realizar una correcta toma de decisiones. Por ello, en el caso de que existan lotes de mobiliario o equipamientos de elevado valor es recomendable contar con el asesoramiento de tasadores de mobiliario profesionales para simplificar y cuantificar con precisión el reparto de propiedades entre los herederos.
Tinsa cuenta con una amplia experiencia en el asesoramiento integral en procesos de reparto de herencias, tanto en la valoración de inmuebles para determinar su valor de mercado o para impugnar los valores aportados por la Administración a efectos fiscales, como en trabajos de tasación de todo tipo de bien inmueble y ajuares, a través de su filial especializada Taxo Valoración.
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