La presentación el pasado mes de junio del proyecto piloto ‘Hipotecas de Eficiencia Energética’ (Energy Efficient Mortgages Action Plan), conocido internacionalmente como EeMAP, por la Federación Hipotecaria Europea junto a otros organismos internacionales, fue el punto de partida para sacar de nuevo a la palestra la necesidad de impulsar tanto la sostenibilidad como la eficiencia energética como premisas de primer orden a la hora de construir edificios residenciales y como factores determinantes para la concesión de mayores facilidades en el pago de una hipoteca.
Esta iniciativa tiene por objeto la creación de un marco europeo en materia hipotecaria que tenga en cuenta el ahorro energético y vincule el tipo de interés con el grado de eficiencia energética de la vivienda. Contará con la participación de Tinsa, junto a otras 37 entidades financieras y 23 organizaciones internacionales como Triodos Bank, pionero en el lanzamiento de una hipoteca verde en 2014, la organización internacional de referencia en acreditación del sector inmobiliario RICS o la Asociación Green Building Council España.
Hacia un marco común en valoración inmobiliaria
Para ahondar un poco más sobre el papel que juega el grado de eficiencia energética en el valor de una vivienda, hemos hablado con tres especialistas en la materia de nuestra compañía: la directora de Consultoría de Valor, Marta García, el responsable de Consultoría Energética, Diego Soldevilla y el técnico tasador especialista en eficiencia energética Diego Blanco, que nos muestran un buen resumen de las calificaciones energéticas y su relación directa con el incremento de lo que vale un inmueble.
A lo largo de este proyecto, mientras las entidades financieras analizan las condiciones de financiación aplicables a inmuebles eficientes energéticamente, teniendo en cuenta el impacto de la sostenibilidad en el valor de un inmueble, Tinsa participará en el diseño de un estándar de valoración inmobiliaria común a las necesidades de este tipo de ‘hipotecas eficientes’. Para Marta García, directora de Consultoría de Valor de Tinsa España, “este proyecto supone una magnífica oportunidad para incrementar la sensibilidad de la demanda hacia los criterios energéticos y para reconocer la mayor solvencia de los propietarios de vivienda eficiente que, bajo el ahorro en los suministros, puede afrontar el pago de sus hipotecas con mayor holgura”. Debido a que los importes de las facturas relacionadas con los consumos de un inmueble eficiente son más bajos, los propietarios de este tipo de viviendas pueden disponer de ese dinero que ahorran para destinarlo a amortizar la hipoteca o afrontar los pagos con más seguridad.
La calificación más común en España: la E.
En nuestro país, la eficiencia energética de un inmueble se mide en una escala de siete letras que va de la A (calificación más eficiente) a la G (menos eficiente), donde el gasto en calefacción, agua caliente y aire acondicionado puede llegar a ser varias veces mayor al de una vivienda calificada con una A.
Según se desprende de las más de 70.000 certificados de Eficiencia Energética emitidos por Tinsa desde 2013, la calificación más común en España es la E (presente en un 42% de la muestra), seguida de la G (presente en un 37%), lo que refleja un parque de viviendas nacional muy poco eficiente. Esto se debe a que, hasta un período relativamente reciente, no existía una cultura de inversión en eficiencia energética. Daba igual que una vivienda tuviera calefacción central o individual, de carbón o de gas, puesto que no suponía una gran diferencia de valor entre viviendas similares en tamaño y estado de conservación. Sin embargo, la crisis económica unida a la subida generalizada del precio de la energía y a un endurecimiento del marco normativo impulsado desde Europa determinó un punto de inflexión en este área, puesto que se comenzaron a reformar edificios enteros y se impulsó la transparencia y la determinación por parte de las empresas de valoración por investigar a fondo y reflejar si un inmueble tenía buenas ventanas, aislamiento o si cumplía con las directrices del Código Técnico de Edificación”, explica el técnico Diego Blanco.
A día de hoy, las viviendas de segunda mano suelen quedarse con las calificaciones D, E, F y G. Esto quiere decir que, si tenemos un piso con una calificación G, la mayor reforma que podemos acometer nos daría como máximo para alcanzar una etiqueta D, ya que para seguir subiendo escalones, necesitaríamos un rehabilitación tan profunda que implicaría a toda la Comunidad de Propietarios. Para las viviendas más antiguas, que pretendan mejorar su calificación, existen algunas inversiones básicas que se pueden realizar como, por ejemplo, el cambio de ventanas simples por otras de doble capa de vidrio y rotura de puente térmico; o la sustitución de las calderas tradicionales, que necesitan consumir mucha energía por calderas de condensación de alto rendimiento.
Una vivienda eficiente puede incrementar su valor hasta un 12%
“La obra nueva es quien refleja una mejora calidad constructiva y eficiencia en sus viviendas” afirma Diego Soldevilla. De hecho, el Código Técnico de Edificación (CTE), como marco regulatorio, establece una estricta normativa de eficiencia, seguridad y habitabilidad que debe de cumplir un edificio, que se traduce en que las viviendas nuevas tengan una calificación A, B o C, a diferencia de lo que ocurre con la vivienda usada, construida bajo un Código Técnico menos exigente en materia de eficiencia”. Acerca de la pregunta de cómo puede influir la calificación energética en el valor inmueble, Diego Blanco afirma que “aunque es muy difícil de cuantificar, el valor por m2 entre viviendas calificadas como A+ y E podría incrementarse en un 10-12%”.
Tinsa trabaja por la transparencia también en certificación energética
El proceso de certificación energética de un inmueble exige un complejo análisis que debe ser realizado por un técnico competente. Para cumplir con todos los requerimientos, Tinsa cuenta con una división específica de Consultoría Energética que ofrece además servicios de Auditorías Energética y asesoramiento energético a empresas. En primer lugar, las Auditorías Energéticas realizadas por la red técnica de Tinsa, junto con el equipo interno de expertos en eficiencia energética, permiten analizar exhaustivamente el consumo energético de las instalaciones de la empresa, edificios, partes de los mismos o flotas de vehículos, a la par que proponen una seria de acciones para reducirlos y mejorar los costes energéticos, bajo criterios de rentabilidad.
Por su parte, los informes técnicos de Certificación de Eficiencia Energética (CEE) no sólo determinan la clasificación del inmueble, mediante la asignación de una letra entre la A y la G en función de su eficiencia en el consumo de energía y el nivel de emisiones de CO2, sino que incluyen propuestas de mejora sobre características individuales del inmueble con vistas a reducir el consumo, evitar su obsolescencia energética y favorecer su puesta en valor.
Actualmente, tener un certificado de eficiencia energética (CEE) es obligatorio para todos aquellos inmuebles que se vendan o alquilen, según establece el RD 235/2013. En Tinsa tenemos la opción de obtener el certificado energético online a través de Tinsa Store. El procedimiento de actuación para la emisión del certificado incluye la revisión de la documentación disponible, la realización de una visita física, elaboración del informe técnico del Certificado Energético y su inscripción en el registro de la Comunidad Autónoma correspondiente.
