Ante la necesidad de impulsar de verdad suelo para nuevos desarrollos que puedan dar respuesta a una demanda ‘in crescendo’, en el último medio año se ha intentado encarrilar la tramitación de proyectos enquistados, tras la inestabilidad política de los últimos meses, con vistas a que puedan tomar forma en un plazo inmediato.
Los desarrollos urbanísticos anunciados pretenden cambiar la ciudad de Madrid de Norte a Sur, tanto en el ámbito de viviendas como en oficinas e industrial, y concederán un protagonismo destacado a barrios de nueva creación. De entre los proyectos más relevantes, desde Tinsa hemos hecho un ejercicio de análisis de los futuros Madrid Nuevo Norte y la Quinta Torre Caleido, Los Berrocales, la Operación Mahou-Calderón, el avance de hoteles de lujo en el corazón de la capital, los desarrollos financieros, logísticos e industriales previstos en Valdebebas, Fuencarral-El Pardo y el aeropuerto de Barajas.
Madrid Nuevo Norte, un modelo urbano que también se replica en Europa
Hablar del futuro urbanístico de la capital implica hablar de ‘Madrid Nuevo Norte’, que coge el testigo de lo que comenzó siendo hace más de 20 años la ‘Operación Chamartín’ y logró su aprobación definitiva el pasado 29 de julio, con el acuerdo entre promotores, el Ayuntamiento de Madrid y el gobierno regional.
Su ubicación privilegiada en el norte de la capital, al lado del nudo de comunicaciones de la estación de Chamartín y en el corazón económico de la ciudad, lo convierte en la llave de desarrollo de la ciudad. Se edificará en un área de más de 2 millones de metros cuadrados (280 campos de fútbol como el del Santiago Bernabéu), con un volumen de inversión cercano a los 6.000 M€.
Atendiendo a su plan director, que desarrollará Distrito Castellana Norte en terrenos de la empresa pública ADIF, cedidos a los promotores BBVA y San José, está contemplada la construcción de 10.500 viviendas (entre libres y con algún tipo de protección), un centro de negocios con más de 1,5 millones de m2 de oficinas y la remodelación completa de la estación ferroviaria de Chamartín, que incluiría una zona comercial de más de 100.000 m2. Según los plazos de ejecución previstos, las primeras viviendas de uso residencial podrían empezar a construirse a finales de 2020 en la zona de Las Tablas oeste.
Al tiempo que se daba luz verde para su pistoletazo de salida, en Europa se anunciaban proyectos emblemáticos ‘espejo’ de Madrid Nuevo Norte, en los que convivirá el suelo residencial con otros para usos industriales y de servicios. Así, ‘Europacity’, a 1km del centro de Berlín, ‘Porta Nuova’ en Milán o ‘Hafencity’, en Hamburgo son 3 planes urbanísticos que, al igual que el proyecto madrileño, implicarán una regeneración completa en sus ciudades en todos los ámbitos y con especial atención a las zonas verdes y la promoción de vivienda libre junto a otra con algún tipo de protección.
Torre Caleido brillará en 2020 en el cielo de Madrid
En el mismo área de influencia que ‘Madrid Nuevo Norte’, en la denominada hasta el momento ‘Cuatro Torres Business Área’, se encuentra en avanzado estado de construcción Torre Caleido. Ejecutada al 40% a finales de julio, este quinto rascacielos de Madrid espera ser inaugurado en el tercer trimestre de 2020, tras absorber una inversión aproximada de 300 M€.
Según lo previsto, tras las obras, adjudicadas a OHL, se abrirá un complejo con una superficie de más de 70.000 m2. Estará compuesto por una torre de 36 plantas y 180 metros de altura, que acogerá entre otros equipamientos la sede del centro educativo IE Business School y un centro de medicina avanzada gestionado por Quirón Salud. También estará dotado de una amplia galería comercial (moda, tecnología y deporte) y de zonas de restauración.
Los Berrocales pisa el acelerador
El desarrollo ‘espejo’ de Madrid Nuevo Norte en el sur de la capital se concentra en los denominados PAU’s del Sureste (Berrocales, Ahijones, Valdecarros y Los Cerros), que cuentan con la principal bolsa de suelo pendiente de urbanizar en la capital, con 100.000 viviendas en proyecto. En total, los cuatro PAU’s suman 53 millones de metros cuadrados de suelo disponible para zonas residenciales, terciarias, industriales y equipamientos públicos. Volviendo a la comparativa anterior, sería una superficie equivalente a 7.425 terrenos de juego como el del estadio Santiago Bernabéu.
Su origen se remonta al Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de Madrid de 1997 aunque no se llegó a retomar hasta 2013. Tras recibir el visto bueno del Ayuntamiento de Madrid en pleno el pasado mes de marzo, se espera comenzar las obras próximamente a lo largo de seis etapas de edificación en alguno de los sectores. En un terreno de 8 millones de metros cuadrados, en uno de los primeros sectores de actuación se inaugurarán 11.000 viviendas en 2034, de las que un 50% serán libres; un 31% de precio tasado y un 19% de VPO. El suelo restante se destinará a sectores: industrial, terciario, oficinas y comercial, junto a 2 millones de metros cuadrados de suelo destinado a zonas verdes y casi otros 2 millones para equipamientos y servicios. Junto al Ayuntamiento, participan un gran número de promotores, como Proinsa, Sandi, Promur (familia Santos), Ebrosa, Habitat, Aelca, Sareb, entre otros.
Viviendas públicas a orillas del Manzanares
Más cerca del centro de Madrid y de uso puramente residencial, no podemos olvidar el proyecto de reparcelación para transformar en viviendas los terrenos de la antigua fábrica cervecera de Mahou y la parcela del estadio Vicente Calderón. Aprobado ya el último trámite para otorgar las licencias de obra que permitan la edificación de 1.300 viviendas en un espacio de 193.000 m2, con un presupuesto de 42 M2, dentro de los límites de la vía de circunvalación M-30.
El centro de Madrid, emblema del lujo de las grandes cadenas hoteleras internacionales
El corazón de la capital se ha convertido en la ubicación preferida por grandes firmas internacionales como Hard Rock, Four Seasons o Marriot para abrir edificios únicos en ubicaciones privilegiadas, con gran atractivo turístico. Al igual que los proyectos comentados con anterioridad, estos establecimientos concentrarán en un mismo entorno diferentes espacios, dotando a los alojamientos hoteleros tradicionales de otros espacios innovadores como viviendas ‘prime’ y locales comerciales con firmas europeas de primer nivel.
La estación de Atocha, nudo de comunicaciones de la capital, ha sido el punto elegido por Hard Rock en alianza con el fondo alemán ASG Capital para su primer hotel en Madrid y tercero en España, por detrás de los alojamientos de Ibiza y Tenerife. Con fecha de apertura prevista para finales de este año y un presupuesto de 25 M€, este hotel de 7 plantas y 159 habitaciones ocupará una extensión total de 7.800 m2.
Canalejas y W de Marriot: lujo 5 estrellas en la misma Puerta del Sol
También con fecha de inauguración prevista para diciembre de 2019, destaca el ‘Complejo Canalejas’, en pleno corazón de la Puerta del Sol, que será el primero en Madrid de la enseña canadiense Four Seasons (propiedad de la constructora OHL y el empresario israelí Mark Scheinberg), tras una inversión de 600 M€. Contará con 22 viviendas de lujo, que fueron vendidas sobre plano, por un precio que alcanzó los 15.000 €/m2, y una galería con locales de 40 firmas internacionales.
Precisamente, una vez que se inaugure el proyecto ‘Canalejas’, está previsto el inicio de las obras del nuevo hotel W de la cadena Marriot, que apostará por la diferenciación y el cuidado de la estética en su nuevo alojamiento. En total, este hotel contará con 136 habitaciones y suites inspiradas en ‘El Jardín de las Delicias’ de El Bosco, y se ha barajado como fecha de inauguración el primer trimestre de 2021.
Riu Plaza de España marca el verano urbano de la capital
Las enseñas hoteleras nacionales también han apostado por seguir creciendo en Madrid a través de proyectos emblemáticos y se han adelantado a las firmas internacionales, en lo que a inauguraciones se refiere. La más reciente ha sido la del grupo mallorquín Riu en el edificio Plaza de España y le seguirá la inauguración del Teatro Albéniz, que el grupo español Iberostar está remodelando en hotel de 5 *.
El hotel Plaza de España, inaugurado inicialmente en 1953 con 117 metros de altura, reabrió sus puertas el pasado 12 de agosto bajo la gestión del grupo mallorquín Riu, que no contaba hasta la fecha con ningún alojamiento en la capital. Como hotel de 4 estrellas está dotado con 585 habitaciones repartidas en 20 plantas y como espacio de ocio de la capital cuenta con una sala de eventos con una magnífica terraza y vistas de la ciudad.
Valdebebas: hub tecnológico y complejo hotelero y comercial en el norte de la capital
Mirando de reojo al distrito catalán 22@, Valdebebas se postula como uno de los desarrollos estrella de la capital, con la aspiración de convertirse en un pulmón tecnológico y comercial, además de un atractivo parque residencial para los jóvenes que buscan obra nueva. En materia de vivienda, a pocas semanas de las elecciones ya se habían otorgado licencias para la puesta en marcha de 48 nuevas promociones en Valdebebas, con 3.800 nuevas viviendas en proyecto. Sin embargo, el proyecto más relevante, será el nuevo Valdebebas Fintech District y podría a convertirse en uno de los complejos de oficinas, comercial y de ocio de mayores dimensiones en nuestro país. La parcela en la que se levantará alcanza una superficie edificable de 145.790 m2 para espacio comercial, una parcela de 36.400 m2 para oficinas y otros 24.500 m2 de zonas verdes.
Industrial y logístico: nuevos planes para Clesa y Aena
En el ámbito industrial, Metrovacesa tiene previsto dar el pistoletazo de salida a uno de sus proyectos más ambiciosos: la remodelación de la fábrica de Clesa, situada al norte, en el distrito de Fuencarral-El Pardo. Los más de 88.000 m2 de instalaciones fabriles de la empresa láctea serán reconvertidos en un complejo con hoteles, oficinas, residencias de estudiantes y espacios comerciales. Además, el edificio, considerado como una obra maestra del arquitecto Alejandro de la Sota, será declarado como edificio protegido y cedido al ayuntamiento para usos culturales. Este proyecto, a su vez, impulsará los desarrollos cercanos como el Hospital Ramón y Cajal y la estación de Cercanías Renfe, que será ampliada para tener una rápida y fácil conexión con el centro de la capital, el aeropuerto y el AVE.
En último lugar, en el terreno logísticos el plan inmobiliario de Aena es el más emblemático de la capital, aún en fase muy inicial pero con la previsión de regenerar por completo el mapa de nuestra capital. La inversión completa de este proyecto, que tiene por objeto ampliar los terrenos de los Aeropuertos de Adolfo Suárez (Madrid) y El Prat (Barcelona), se ha presupuestado en 4.261 M€ y estaba previsto sacar los pliegos a concurso, antes de finales de diciembre de este año.
Proyecto inmobiliarios emblemáticos en las grandes ciudades
Basándonos en nuestros datos y en el conocimiento de nuestra red técnica de tasadores repartidos por todo el territorio nacional, desde Tinsa hemos recopilado y analizado qué proyectos emblemáticos en curso o en proyecto se mueven en las cinco mayores capitales y cómo transformarán sus mapas urbanísticos a medio y largo plazo.
Comenzamos la serie de cinco capítulos en abril con Barcelona, Valencia, Sevilla y ahora le ha tocado el turno a Madrid.
