Mercado de inversión inmobiliaria en España ¿Arranca de nuevo?

Tinsa e IPD presentan la cuarta edición de su Barómetro, en el que expertos del mercado inmobiliario han dado sus principales previsiones del sector para los próximos meses

• Oficinas: la desocupación se mantiene en torno al 13,5% y las rentas siguen a la baja
• Retail: las perspectivas han mejorado apuntando hacia la estabilización, pero sólo en activos prime y zonas consolidadas
• Logística: la demanda sigue motivada por la racionalización del espacio y por la reducción de costes
• Inversión: los fondos core vuelven a entrar

Este estudio permite conocer de primera mano previsiones fundamentales, claves del comportamiento y estrategia de los inversores del mercado inmobiliario español para los próximos meses a través de las previsiones realizadas por profesionales del sector.

El carácter semestral de esta iniciativa, pionera en España, permite tomar el pulso con precisión a la evolución del mercado. En esta ocasión han participado 15 expertos inmobiliarios de las siguientes compañías: Ahorro Corporación, Bankia Inmobiliario FII, CBRE Global Investors, Corio, Generali Real Estate, GMP, Iberdrola Inmobiliaria, Inverseguros, Invesco Real Estate, Metrovacesa, Mutua Inmobiliaria, Realia, Reyal Urbis, Santander Banif y Testa.

Economía –España sale de la recesión
Seis meses después de la publicación del último Barómetro, el panorama económico comienza a verse con un relativo optimismo. El último boletín de septiembre del Banco de España anunció que el país había dejado atrás la recesión. Por su parte Fitch Ratings también ha mejorado en dos décimas su previsión del PIB para España en 2013, hasta una caída del 1,4%.

Esta mejora de la confianza en nuestra economía se apoya en la evolución positiva del sector exterior con un aumento de la productividad, un descenso de los costes laborales unitarios y unas mejores condiciones de financiación por la caída de la prima de riesgo y una menor intensidad del ajuste fiscal.

Oficinas – Aumentan los incentivos

Ante la ausencia de signos claros de mejora en la creación de empleo, la demanda sigue débil y la absorción de oficinas sigue en mínimos. Los empresarios alargan e incluso posponen sus decisiones de recolocación. Todo ello hace que los expertos consultados hagan una previsión de aumento de la desocupación con respecto a 2012, manteniéndola en el 13,5% para finales de 2013 en Madrid.

Por otro lado, la situación económica sigue empujando las rentas a la baja pero se tiende a una estabilización de las rentas prime o por lo menos a una disminución en la caída de las mismas.

La escasez de oficinas de calidad en el centro de la ciudad está frenando la caída de las rentas prime. En cambio, en el resto de zonas o en productos de otras calidades se siguen viendo caídas de rentas más acentuadas debido a las altas tasas de desocupación.

Los panelistas confirman sin embargo que en el sector oficinas se están aplicando incentivos cada vez mayores, distanciando cada vez más la renta facial y la renta real o efectiva, situándose en el 12,6%

Retail – la caída del consumo se modera

En este sector, los expertos coinciden en la importancia creciente del comercio electrónico y aseguran que están tomando medidas y multiplicando esfuerzos para atraer visitantes y buscar vías de colaboración con este tipo de comercio que palien el descenso en las ventas en tienda.

Al mismo tiempo los panelistas confirman en su mayoría la negociación de rentas a la baja con el fin de limitar la salida de enseñas en centros comerciales. En este sector, el 33% de los encuestados estima que la desocupación se mantendrá estable frente a un 44% que piensa que la desocupación aumentará.

Las conclusiones son claras: los activos de calidad y en zonas consolidadas se mantendrán y aquellos en ubicaciones sin posibilidad de absorber tanta oferta, cerrarán. En cuanto a locales comerciales, Madrid destaca por su ausencia de locales grandes, nueva necesidad de los retailers que llegan o tienen previsto llegar a España, mientras que Barcelona si que cuenta con locales de este tipo, facilitando así la entrada de los mismos.

Logística – alta disponibilidad de naves

La situación del mercado industrial logístico sigue siendo difícil con alta disponibilidad de naves a pesar de que el parque logístico se mantiene prácticamente invariable. Actualmente la oferta en desarrollo está reducida a mínimos, sin perspectiva de reactivación a corto plazo.
En estos momentos, solo tienen salida los productos de mayor calidad, mientras que aquellos obsoletos o en emplazamientos retirados son totalmente ilíquidos y están registrando caídas aceleradas de las rentas.

Inversión – vuelven los fondos tradicionales

Aunque los expertos consultados han afirmado que los fondos oportunistas serán los más activos, seguidos por los family offices, hay que destacar la llegada de los fondos core en el ránking de los actores más activos. Hasta la fecha la actividad inversora estaba dominada por inversores privados nacionales, sin embargo desde la mejora de las perspectivas económicas, la disminución de la percepción de riesgo y el ajuste de precios, han animado a los inversores internacionales.

A pesar de este panorama siguen dándose frenos a la inversión, la financiación continua estando a la cabeza del ranking de los factores que más limitan el cierre de operaciones, aunque los panelistas estiman que se normalizará antes del 2015. Además, consideran que las incertidumbres sobre el mercado y las expectativas de bajadas de precio están ganando peso como factores limitativos. Según su opinión, las posiciones de compradores y vendedores se están acercando. Por otro lado, medidas como la creación de la SAREB y la recapitalización de la banca no se han percibido en la fluidez de crédito, por lo que no se esperan grandes cambios en este sentido.

Otro de los aspectos que se destacan en el Barómetro es el suspenso en transparencia. El 62,5% de los encuestados ha asegurado que la falta de transparencia es un problema persistente de España. Estos mismos expertos se han quejado de la poca fiabilidad de unos datos ya de por sí limitados y demandan más información fiable. Una mayor transparencia traería sin duda mayor inversión a nuestro país.

Estrategia

Los inversores encuestados no han variado demasiado su postura con respecto a principios de año, manteniendo una postura de wait & see, sin planes de inversión activa en la gestión de sus carteras actuales y la optimización de su patrimonio mediante reducción de costes y mantenimiento de la ocupación.

Entre los sectores: el mercado de oficinas en Madrid CBD sigue siendo el preferido, le sigue el retail y como novedad aparece el residencial. Estos inversores siguen mostrando preferencia por activos seguros con renta garantizada, si bien se confirma un incremento en el riesgo que están dispuestos a asumir, mostrándose interés por activos a reestructurar.
Actualmente, la sostenibilidad y eficiencia energética de los edificios, no son elementos prioritarios para la mayoría de los inversores nacionales. Por el contrario, los inversores extranjeros si tienen directrices muy claras a la hora de elegir activo, siendo un criterio imprescindible a tener en cuenta.