Mercado de Inversión Inmobiliaria
Tinsa e IPD elaboran en conjunto el primer Estudio de Opinión sobre la materia en España
Tinsa ha acordado con la multinacional IPD, líder en el análisis de carteras y mercados inmobiliarios, el desarrollo de una herramienta capaz de mejorar la transparencia y visibilidad actuales del mercado de inversión inmobiliaria en España. El Barómetro IPD / Tinsa, que registra de primera mano previsiones fundamentales de mercado fue elaborado en base a encuestas de opinión a algunos de los actores más relevantes del mercado inmobiliario español. El panel de encuestados está compuesto por un 21% de inversores internacionales, un 14% aseguradores, un 36% inmobiliarias cotizadas, un 7% inmobiliarias no cotizadas y un 21% IICs.
Las principales conclusiones del Estudio son las siguientes.
Oficinas
Las malas perspectivas económicas y el aumento continuo del paro hacen temer a los panelistas una disminución de la absorción de oficinas en Madrid del orden del 15% respecto a los volúmenes registrados en 2011, estimándose que alcancen a finales de 2012 los 286.000 m2.
De confirmarse esta previsión, el descenso de la absorción tendrá consecuencias negativas sobre la tasa de desocupación en Madrid que según los panelistas aumentará ligeramente y se situará en un 12%. También esto influenciará las rentas prime que seguirán su tendencia bajista, estimando que la renta prime de las oficinas en Madrid CBD se situará en 25,8€/m2/mes. Por su parte, frente a la renta facial, la renta prime efectiva se sitúa para la misma zona de la capital en 23€/m2/mes, reflejando un diferencial del 11% entre ambas.
Retail
En línea con los datos que arrojó la economía española durante el último trimestre del año pasado, el 87% de los encuestados considera que el consumo seguirá bajando en 2012.
Preguntados sobre la afluencia a los Centros Comerciales el 47% de los panelistas espera que ésta permanezca estable aunque un 40% considera que disminuirá. Opiniones que no muestran una correlación directa entre consumo y afluencia.
En cuanto a la desocupación en los Centros Comerciales, más del 65% de los inversores del panel piensa que la desocupación va a aumentar si bien los mejores centros comerciales seguirán gozando de tasas de desocupación satisfactorias.
En cuanto a la relación entre operadores y centros comerciales, los propietarios de estos últimos parecen dispuestos a apoyar a sus inquilinos aceptando rebajas en las rentas, períodos de carencia, escalados de rentas y a veces aportaciones a obra de manera que la tasa de esfuerzo se mantenga y no crezca.
Logística
Tal y como ha ocurrido en 2011, no se prevé para 2012 el desarrollo de nuevos proyectos logísticos debido a la incertidumbre de la situación actual del mercado y a la alta disponibilidad existente. De media los panelistas estiman que la renta prime se sitúa en 6,2 €/m2 en Madrid. Las medidas de ayuda siguen siendo importantes, del orden del 16%, lo que sitúa la renta económica en 5,2€/m2.
Inversión
A pesar de las turbulencias en los mercados financieros, con la crisis de la deuda soberana en la zona euro y la caída de los mercados bursátiles, los activos inmobiliarios como valor refugio no han conseguido desviar el capital de inversores hacia este mercado.
La inversión sigue estancada y las previsiones para 2012 son pesimistas, impulsadas por una constante falta de financiación que se prevé continúe, y a que se mantiene el desequilibrio entre las expectativas de compradores y vendedores.
En cuanto a la tipología de inversores, según el Barómetro IPD / Tinsa, los internacionales serán los más activos en 2012 seguidos de actores ricos en fondos propios como los family offices y las compañías de seguros. Existen además una serie de factores propios a nuestro país que limitan la inversión inmobiliaria como son, entre otros, la falta de vehículos o estructuras jurídicas para canalizar la inversión y la falta de seguridad jurídica de los contratos de alquiler en lo que a obligado cumplimiento se refiere. Un cambio en estos aspectos permitiría, sin duda, atraer a más inversores extranjeros.
En relación a los yields, de manera general, los panelistas esperan una subida de éstos, aunque algunos consideran que se ha llegado a niveles de precio m2 muy atractivos que podrían favorecer el cierre de operaciones en los niveles actuales y empujar los yields a la baja.
La financiación continua congelada y los bancos siguen exigiendo aportaciones de fondos propios en el entorno del 60% y 40% para activos de oficinas prime y del 60% al 80% para activos logísticos de la mejor calidad.
Estrategia de los inversores
Los inversores buscan de manera general activos con rentas seguras en ubicaciones prime como oficinas en Madrid CBD, y por el contrario estarían dispuestos a deshacerse de activos en ubicaciones más periféricas y con cierta desocupación.
En cuanto a la inversión internacional, Francia aparece a la cabeza como país donde centrar las inversiones seguido del Reino Unido. Las perspectivas del país Galo son percibidas como más estables y seguras.