El sector inmobiliario, a escena en el Congreso Cap Corp

El nuevo perfil de inversores, qué buscan y cuáles son sus perspectivas para el sector inmobiliario español son cuestiones que han estado en el centro del debate en la sesión sobre Real Estate celebrada en el marco de la XV edición del evento de capital riesgo y grandes inversores Cap Corp, que ha tenido lugar hoy en Madrid.

Juan Barba, managing director de Real Estate de Meridia Capital, ha subrayado que la variedad de inversores en busca de oportunidades en España se han incrementado en los últimos meses. “Ya no solo vemos fondos ‘distressed’. Han llegado fondos oportunistas, ‘value added’ e incluso fondos ‘core’, como el Gobierno de Singapur”, apuntó Barba.

Uno de los grandes actores en este escenario, Sareb (el banco malo), confirmó que son muchos los perfiles de inversores que están analizando las carteras que tienen en venta. “Están llegando incluso de países que el año pasado no tenían presencia en España”, señaló Marta Gómez, directora de Relación con Inversores de Sareb.

¿Por qué nuestro país atrae el dinero extranjero? Greg Gilbert, responsable de Benson Elliot en España, lo tiene claro: “Las oportunidades ‘distressed’, más agresivas en precios, se han acabado en Estados Unidos, así que el dinero busca otro lugares con precios bajos y previsión de crecimiento económico”.

En este sentido, Gilbert apunta que España juega con ventaja respecto a Italia, otro mercado que está siendo analizado de cerca por los inversores. “España tiene un perfil más institucional, más transparente, que Italia. Resulta más fácil comprar deuda [con colaterales inmobiliarios asociados] , por lo que los inversores estás viniendo a España primero”, afirma el responsable de Benson Elliot, firma que ha dejado de rastrear operaciones en Alemania, Francia o Reino Unido, para fijarse en Europa del Este, España e Italia. “Hay muchísima más competencia en España, pero al menos hay también mucho más producto en el mercado que hace dos años”, afirma Gilbert.

Este nuevo perfil de inversores y propietarios de activos inmobiliarios tiene necesidades diferentes a las que caracterizaron el sector en el periodo alcista del ciclo. Y ello ha tenido su reflejo en el mercado de la valoración de activos. “Durante el ‘boom’ teníamos una actividad altísima de tasación hipotecaria, bajo la famosa normativa ECO, pero los nuevos actores del sector inmobiliario tienen necesidades distintas a la valoración tradicional”, apuntó Pedro Soria, director de Producto y Diversificación de la firma de valoración, análisis y asesoramiento inmobiliario Tinsa.

Soria explicó que la compañía ha tenido que adaptarse para poder cubrir todo ese abanico de necesidades. “En muchos casos, los inversores requieren una mera aproximación inicial al valor, utilizando métodos estadísticos con el uso de bases de datos. Es un proceso que con frecuencia se realiza a partir de una información de base mínima. Tras esta primera aproximación, se puede requerir lo que se llama una valoración de gabinete o de despacho, que es un procedimiento más fino, que incluye la valoración de un técnico experto, que aporta el conocimiento y el contexto local del que careces las bases de datos”, apuntó el directivo de Tinsa.

Dentro de este nuevo perfil inversor, han jugado un papel destacado las sociedades cotizadas de inversión en activos inmobiliarios, las Socimi. Emilio Miravet, socio de Corporate Finance de la consultora KPMG, apuntó que estas figuras son de menor tamaño y más heterogéneas en cuanto al tipo de activo en el que invierten que los Reits, sus semejantes en EEUU o Reino Unido. “Las socimis han protagonizado más de un 30% de lo invertido este año en el sector en España”, señaló.

En opinión de Juan Barba, las ventajas fiscales de las Socimi dota a estos vehículos de una posición competitiva más ventajosa a la hora de comprar los activos. “La consecuencia es que los vendedores han trasladado esa ventaja a los precios, lo que ha hecho que vuelva a abrirse el gap entre comprador y vendedor que existía hace un par de años”, afirmó Barba.

Ante esta situación de desventaja, los fondos han optado por dirigir sus miras hacia activos que interesan menos a las Socimi. “Los inversores de estos vehículos quieren dividendos, así que invierten en activos que aporten caja. Están menos interesados, por ejemplo, en desarrollo de edificios. Y eso es lo que estamos mirando nosotros”, afirmó Gilbert, de Benson Elliot.

Tanto Gilbert como Barba coincidieron en que el gran protagonista del mercado ha sido el sector residencial, sobre el que se han realizado muchas operaciones que han pasado más desapercibidas porque no han tenido su reflejo en la prensa. Se trata, en su gran mayoría, de compras de deuda garantizada por viviendas.

El suelo ya vuelve a despertar interés. “Un promotor me comentaba el otro día que había subido precios en la venta de suelo por primera vez en siete años. Eso sí, es algo limitado a Madrid, Barcelona y grandes capitales”, afirmó Miravet, de KPMG.

Pedro Soria, de Tinsa, se mostró moderadamente optimista sobre la evolución de los precios en el mercado residencial. “Nuestro índice de precios Tinsa IMIE muestra que en los diez primeros meses del año la vivienda ha caído un 3,4%, cuando en el mismo periodo de 2013 la caída fue del 8,4%. El mercado sigue a la baja, pero ha entrado en una fase de estabilización”, afirmó Soria.

El directivo de Tinsa destacó que la experiencia de años anteriores demuestra que Barcelona es un buen faro de referencia para el comportamiento del mercado. “Nuestros últimos datos señalan que la ciudad está registrando ligeras subidas interanuales, de poco más del 0%. Eso nos hace ser moderadamente optimistas. Pero todo dependerá de que no nos afecte el estancamiento de otros países europeos y de que mejore la situación del mercado laboral”.