La Comunidad de Madrid, punta de lanza del mercado del suelo

La actividad empieza a volver al mercado del suelo en localizaciones muy concretas, con Madrid como mercado destacado. “La Comunidad de Madrid es un caso especial dentro de la situación general del mercado inmobiliario, donde el stock de vivienda nueva está casi agotado y se comienzan a detectar ligeras subidas del producto inmobiliario en determinadas zonas. El problema es la dificultad de acceso al crédito más que una carencia de demanda”, afirmó ayer Andrés Lorente, responsable de la Unidad de Suelo de Tinsa, durante la jornada Suelo 2014 organizada por Cesine.

Lorente se mostró relativamente optimista sobre la evolución del mercado y llamó la atención sobre el hecho de que solo en noviembre se han realizado en Madrid transacciones de terrenos por valor de 370 millones de euros. Destacó que “en los últimos meses, Sareb ha vendido cinco solares en la capital y han salido a subasta diferentes inmuebles de la Administración”. En opinión del director de Suelo de Tinsa, el gran problema del mercado del suelo es financiero. “Se está embalsando demanda y cuando vuelva el crédito podríamos ver una reacción alcista”, afirmó Lorente en la primera mesa redonda de las jornadas, celebradas en el auditorio de la firma de abogados Hogan Lovells.

Una legislación urbanística poco flexible, los diferentes criterios de valoración que maneja la Administración en función de la finalidad con respecto al mercado y la incertidumbre en cuestiones relacionadas con los fallos judiciales en materia de urbanismo son, según Lorente, factores que no contribuyen a la normalización del mercado del suelo. “Se hace necesario aplicar sensatez y sentido común. La inseguridad jurídica y la hipertrofia normativa, que afectan a los plazos de desarrollo de los terrenos hasta convertirse en solares, son factores que pueden ralentizar la recuperación del sector”.

A la hora de asignar un valor cuando no hay evidencias de mercado, porque no hay transacciones, el profesional de la valoración tiene que apoyarse en un ejercicio de escenarios más probables. “Se plantean distintas hipótesis de evolución del mercado, lo que genera una importante dispersión de valores en función del grado de optimismo o pesimismo considerado”, explicó Lorente.

El director Nacional Residencial de la consultora CBRE, Carlos Ferrer-Bonsoms, confirmó que se detectan los primeros atisbos de recuperación. “No porque esté cambiando la tendencia o estén rebotando los precios, sino porque empieza a haber movimiento, transacciones”, apuntó en referencia a Madrid y algunas zonas de costa con importante presencia de compradores extranjeros, como Málaga o Marbella. “En general, vuelve la actividad en aquellos enclaves donde hay una demanda real de vivienda superior a la oferta. El interés se centra en suelo finalista, muy bien ubicado”.

El director de Residencial de CBRE apuntó que un inversor que busca un retorno de inversión en un periodo determinado no va a contemplar la opción del suelo, dada la gran incertidumbre existente en lo referente a los plazos en desarrollo. “Pero también es cierto que hay liquidez en el mercado y que escasea el producto clásico en rentabilidad. Por eso, cuando hay presión para invertir, se están buscando alternativas, como financiar el vuelo de una promoción”, explicó Ferrer-Bonsoms.

Guillermo San Román, presidente de la comisión de Urbanismo de la patronal madrileña de promotores Asprima, criticó los puntos muertos en la tramitación administrativa de los suelos como una de las grandes incertidumbres asociadas a la gestión urbanística. “La Administración no tiene plazos. Desde Asprima les hemos planteado alternativas para modernizar el sistema de notificaciones y publicación, pero seguimos igual. El plazo estimado de retorno de las inversión en un solar, listo para edificar, son 18-24 meses. Para su suelo en transformación, entre dos y siete años… o entre dos y 1.000 años. No soy capaz de establecer una media. No puede ser que un sector industrializado no sepa lo que va a tardar en producir”, afirmó.

San Román aconseja a todos aquellos que afronten una inversión en suelo hacer un buen diagnóstico de la tramitación (“habrá que acometer sí o sí varios procedimientos administrativos. No hay atajos”) y contratar buenos equipos profesionales, huyendo de “los arquitectos-abogados-ingenieros, que hacen de todo”.