Resumen del Foro Inmobiliario organizado por Tinsa, Aguirre Newman e IESE

El Foro Inmobiliario titulado “La salida de la recesión”, organizado por la escuela de negocios IESE, Tinsa y Aguirre Newman, reunió ayer a más de 300 representantes de promotoras, fondos de inversión, bancos y empresas de todo tipo con intereses en el sector inmobiliario.

“Hemos vivido la peor crisis de nuestra historia. Muchos no la han superado, pero la parte positiva es que otros hemos hecho un enorme esfuerzo para adaptarnos a las circunstancias y ahora estamos en una posición magnífica para afrontar la recuperación”, afirmó Ignacio Martos, presidente ejecutivo de Tinsa, en referencia a cómo la mayor empresa de valoración de este país ha superado la travesía del desierto en un mercado que ha pasado de transaccionar 600.000 viviendas a apenas 300.000.

“Hace unos años nuestros clientes eran casi exclusivamente entidades financieras que demandaban tasaciones hipotecarias, ahora nos encontramos con nuevos actores, servicers, fondos de inversión, con necesidades muy diferentes de  valoración y gestión de activos. En Tinsa hemos hecho una fuerte apuesta tecnológica en el desarrollo de nuevas herramientas que les ayuden en esa labor”, apuntó el presidente de Tinsa, que este año cumple su 30 aniversario.

Martos recordó que la compañía ha apostado estos últimos años por intensificar su presencia en América Latina. “Hoy somos el líder indiscutible en la mayoría de países de Latinoamérica. Con este apoyo y todo el trabajo de adaptación realizado, estamos preparados para capitalizar el crecimiento cuando el sector se reactive”, afirmó Martos.

El optimismo fue la nota predominante entre los participantes en el Foro Inmobiliario. Santiago Aguirre, presidente de la consultora Aguirre Newman, afirmó que 2015 tiene visos de alcanzar, como mínimo, el volumen de inversión registrado en 2014, que fue cuatro veces superior al de 2013. “En residencial, veremos el regreso de la promoción inmobiliaria, de modo selectivo, y una mejora del nivel de transacciones. Y continuará el protagonismo de la inversión de fondos y socimis en el sector terciario, donde el 20% de los actores capitaliza el 80% de las operaciones”, afirmó Aguirre.

Situación del mercado residencial

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la patronal Asprima y de la promotora Vía Célere, entiende que “los dos síntomas del cambio son, por un lado, que la demanda embalsada cree que ha llegado el momento de comprar y, por otro,  la aparición de los fondos de inversión con nuevos sistemas de financiación”.

Gómez-Pintado destacó Madrid, Barcelona, País Vasco y La Rioja como los lugares donde el punto de inflexión en demanda de vivienda es más claro.  En segunda residencia, destacan Alicante y Málaga, por la presencia de compradores extranjeros.

“En el boom, la estrella era la vivienda de dos dormitorios, pero ahora se buscan superficies mayores, debido en parte al ajuste de precios y, sobre todo, porque lo que está tirando es la demanda de reposición. La gente joven se inclina más al alquiler”, afirmó el presidente de Asprima en el transcurso de la primera mesa redonda de la jornada, que estuvo moderada por Pedro Soria, director de Productos y Diversificación de Tinsa.

Gómez-Pintado llamó la atención sobre la necesidad de que el sector diversifique sus fuentes de financiación, “No debemos centrarnos únicamente en financiación bancaria. Habrá que llegar a acuerdos donde la entrada de capital foráneo genere una capacidad de gestión diferente. Es un trabajo que es necesario hacer y para ello es importante que el sector cuente con más transparencia en sus datos y sus estadísticas”, afirmó.

Leopoldo Moreno, consejero delegado de la promotora Ibosa, constató la vuelta de la financiación bancaria al sector residencial. ”No porque haya cambiado su criterio de riesgo, sino porque los bancos tienen necesidad de invertir. La amortización y cancelación de hipotecas están reduciendo su activo de forma acelerada”, afirmó.

El consejero delegado de Ibosa destacó las ventajas del modelo cooperativo de promoción inmobiliaria, que ha cobrado auge en la crisis. “El promotor exige unas rentabilidades que la cooperativa no pide. Ese 15%-20% que no se tiene que llevar el promotor se puede destinar al precio final, es decir, a que el cooperativista obtenga un precio más barato por su vivienda, o a pagar más por el suelo.”

Concha Osácar, fundadora y miembro del consejo de administración de Azora, la mayor tenedora de vivienda en alquiler de este país, constató que la crisis ha traído un crecimiento de la fórmula del arrendamiento, especialmente entre la población joven, donde la tasa respecto a la propiedad ha pasado, según Osácar, del 37% al 47%.

Azora, que gestiona 12.500 viviendas y 8.000 plazas en residencias de estudiantes, está siendo una de las grandes canalizadoras de la llegada de inversión internacional al sector inmobiliario. “Hay capital extranjero dispuesto a invertir en vivienda en alquiler. Pero crear un patrimonio inmobiliario lleva mucho tiempo y tampoco hay en España grandes paquetes de los que partir. Será un trabajo arduo”, afirmó Osácar.

En su opinión, para construir un patrimonio potente hay que mirar segmentos de alquiler asequible, en torno a un precio que puede rondar los 500 euros. “El reto es ver dónde se puede producir a ese precio. Hacen falta planes de la Administración y normativas estables para el alquiler. Que los Ayuntamientos reserven suelos dotacionales para el arrendamiento se usen fórmulas de derecho de superficie”, apuntó.

La fundadora de Azora reclamó más amplitud de miras por parte de los promotores a la hora de planificar quién será el destinatario de sus proyectos.  “El sector se ha orientado siempre a la venta unitaria y no se plantean que puede haber desde el momento inicial un comprador único para un bloque completo de viviendas. Hay muchos promotores con suelo y con dificultad para llegar al mercado financiero. Si por un lado hay experiencia del promotor y por otro hay dinero, ¿por qué no integramos a estas figuras en el mercado?” afirmó.

Osácar también destacó el papel clave que está adquiriendo la eficiencia energética para la gestión de viviendas en alquiler. “Estamos trabajando mucho esa parte. Hemos introducido en nuestras carteras el criterio de rentabilidad por metro cuadrado alquilado. Bajamos al detalle hasta saber cuál es la repercusión de todos los gastos por cada metro cuadrado. Como explotadores, nos interesa ser eficientes para que la rentabilidad neta sea superior”, explica Concha Osácar.

Estructuración financiera de las operaciones inmobiliarias

La mesa redonda de financiación contó con la presencia de Helmut Muehlhofer, responsable de Deuda y Mercados de Capitales de la división inmobiliaria de la asegurada alemana Allianz. La compañía ha diversificado su actividad en España convirtiéndose en proveedor de financiación para inversores inmobiliarios. Su última operación ha sido financiar el centro comercial gallego Marineda City a Merlin Properties.

“No somos un fondo ni un banco. Hemos decidido invertir en deuda por la frustración que nos producen los bajos tipos de interés europeos. Allianz ha invertido tradicionalmente el 90% de su capital en renta fija, pero la escasa rentabilidad de los bonos nos impide cumplir las obligaciones legales con los tomadores de seguros de vida. En España teníamos dos opciones: comprar activos o prestar. En este momento nos parece más seguro prestar a un activo como el centro comercial Marineda con un 50% de LTV”, explicó Muehlhofer.

Juan Pepa, managing director del fondo Lone Star, recordó cómo ha evolucionado su proyecto inversor en España, desde los inicios en 2012, que se centraron en el sector patrimonialista, con equity y deuda, hasta su actual apuesta por el segmento residencial.  “Teníamos dos opciones: retirarnos a otro mercado o buscar donde había valor. El segmento residencial aún no ve claro al 100% la salida del túnel y casi no hay players desde una perspectiva de producción industrial. Vemos que los fundamentales están en marcha y pensamos que ahí hay una gran oportunidad”, explicó.

Pepa criticó la desconfianza, a su juicio excesiva, que se percibe en relación al sector residencial. “Cuando uno sale de España y habla con inversores globales, se da cuenta de que ellos tienen una apuesta firme y fuerte con España y creen en la recuperación del país. Eso es una gran noticia. Muchos aquí son todavía pesimistas en lo relativo al residencial, pero, viendo que fuera confían, igual se están equivocando. Aquellos que en 2013 no dieron un paso al frente en España pensando que todo era un desastre perdieron una gran oportunidad”, afirmó Pepa.

Florent Dansent, del fondo Blackstone, destacó cómo la firma ha detectado una importante capacidad de crear valor en centros comerciales de ciudades pequeñas, gracias al ajuste de precios por la crisis.

Por su parte, Ismael Clemente, presidente de Merlin Properties Socimi, destacó que los inversores oportunistas pioneros, lo que llegaron en 2010 y 2011,  ya están deshaciendo posiciones. “Hasta 2016 seguirá llegando flujo oportunista. En dos o tres años, muchos se habrán ido a Brasil. También en Francia habrá alguna turbulencia”, afirmó.

Clemente destacó entre las lecciones aprendidas en la crisis que no se puede financiar patrimonio con líneas “revolving” a corto. “A mí me enseñaron que, fundamentalmente, el suelo se financia con equity. Y también se nos había olvidado. De la crisis saldrá un sector mucho más profesional. Se nota en los actores y en los financiadores”, aseguró.

Los hoteles en la estrategia de los grandes operadores

Raúl González, consejero delegado de Barceló, que acaba de firmar un acuerdo con Hispania para constituir la primera socimi especializada en el sector hotelero, insistió en la conveniencia de separar propiedad y gestión. En su opinión, el sector tiene que afrontar un proceso de concentración. “Hoy, la mayor marca de España no tiene más del 2,5% del mercado”, afirmó González.

Amancio López, presidente de Grupo Hotusa, López se mostró menos proclive a la concentración. “Tengo mis dudas de que las empresas bien gestionadas tengan que pasar por la concentración. La suma de culturas no siempre sale bien y, si tienes un saber hacer, lo puedes replicar en cualquier lugar del mundo sin necesidad de crear ninguna estructura”, afirmó el presidente de Hotusa.

López destacó la diferente evolución que han tenido los segmentos vacacional y hotelero en España durante la crisis.  “El vacacional lleva tres años de crecimiento importante, mientras que el urbano ha vivido años muy malos. En 2014 se notó un cambio de tendencia en este último, que parece que se confirma en el inicio de 2015”, apuntó.

El presidente de Hotusa destacó que los grandes inversores tienden a confiar más en la marca de una gran compañía extranjera, cuando “las cadenas españolas tienen una capacidad de gestión muy superior a muchas grandes cadenas internacionales”. Y mostró su extrañeza respecto a que, pese a que el segmento vacacional ha mostrado una rentabilidad más sostenida que el urbano todos estos años, los inversores, que supuestamente se guían por la generación de cash flows, se inclinan habitualmente por financiar hoteles urbanos.

Por su parte, Jon Asumendi, vicepresidente de Adquisiciones Europeas de Starwood Capital, afirmó que las cadenas europeas están intentando salirse de la fórmula de arrendamientos fijos para avanzar hacia elementos variables. “Nuestro interés se dirige hacia un modelo puro de gestión”, señaló en referencia a la estrategia de Starwood.

El consejero delegado de Barceló reconoció que “ya hay inversores que entienden mejor el sector hotelero y están dispuestos a compartir el riesgo con el operador”. En opinión de González es insostenible el alto precio del metro cuadrado de los inmuebles hoteleros en Madrid en comparación con la tarifa que generan. 

Inversión inmobiliaria en terciario

El presidente de Inmobiliaria Colonial, Juan José Brugera, reafirmó en el inicio de la cuarta mesa redonda de la jornada el acierto que ha supuesto la apuesta de la compañía por los activos “prime”. “Si hemos resistido la crisis con niveles de ocupación del 80% es que la estrategia de centrarnos en activos “core”, aunque haya tenido que ser con menores rentas, está a prueba de bombas”, afirmó Brugera.

Sobre su presencia en el mercado galo, el presidente de Inmobiliaria Colonial afirmó: “No vamos a abandonar el mercado de París, donde hemos recibido rentas de 750 euros anuales por metro cuadrado durante toda la crisis. Es un mercado de inquilinos internacionales, que está blindado ante crisis locales”

La estrategia de Inmobiliaria Colonial para 2015 se centrará en mejorar los niveles de ocupación. “En Madrid estamos teniendo éxito, pero Barcelona va a la zaga. La Ciudad Condal se consolida como una potencia hotelera, pero la demanda corporativa está baja”.

Brugera destacó entre los principales cambios que se perciben en el mercado la ruptura del paradigma de que comprar es lo mejor, porque es un mercado líquido que siempre sube.  “Hace falta una figura intermedia entre promotor y demandante de alquiler”, apuntó el presidente de Inmobiliaria Colonial. El representante de la empresa patrimonialista destacó que están rehabilitando sus edificios para situarlos en la máxima categoría de certificación energética existente en el mercado.  

En el ámbito de los centros comerciales,** Miguel Pereda, consejero delegado de Grupo Lar,** confirmó el cambio de tendencia que se observa en los indicadores de consumo. “En 2014, las visitas crecieron un 5% y las ventas comparables un 2,2%. Incluso hemos visto algunos centros en zonas turísticas donde el ticket medio crece más que la visita. Eso anima a los operadores “, afirmó Pereda.

El consejero delegado de Lar considera que las tasas del 5% que se han visto en algunas operaciones de compra están ya bastante apretadas. “No apostamos por que las tasas se ajusten más”, afirmó Pereda.

Juan Barba, de Meridia Capital, confirmó que los inversores están anticipando una mejora del consumo en España. Respecto al futuro de los centros con menor atractivo, Barba criticó la escasa flexibilidad urbanística que existe en España. “La normativa limita mucho. En Barcelona, donde es más flexible, se rehabilitado mucho más. Si eliminamos estas limitaciones habrá alternativa para esos centros cerrados o a punto de hacerlo. Si no, serán cadáveres”, afirmó Barba.

El responsable en España del negocio inmobiliario de Meridia Capital se mostró más pesimista que el resto de ponentes respecto a que el sector haya aprendido la lección y no vaya a acometer los mismos errores en el futuro. “Yo soy pesimista. No he visto un cambio real de actitud. Si el Gobernador del Banco de España hubiera sido una figura al margen de la política, hubiera hecho saltar las alarmas sobre la financiación en el sector y los niveles de apalancamiento. Pero para eso hace falta más independencia”, afirmó Juan Barba.

La nueva empresa inmobiliaria

Julián Cabanillas, consejero delegado de Servihabitat, destacó las características de los nuevos actores llegados al sector, los “servicers”, que ofrecen servicios de valor añadido a los grandes tenedores de inmuebles y de créditos.  “Llegan para cubrir la necesidad que tienen los bancos de depurar su actividad y profesionalizarla. Ayudan a obtener los mejores retornos para esos activos colaterales de créditos o para los activos en sí mismos”, explicó Cabanillas.

Por su parte, Julián Navarro, director general de Altamira Asset Management, destacó que aunque no tienen activos (“son propiedad de los clientes”) no está excluida la posibilidad de acabar siendo una empresa patrimonial. “Gestionamos muchos activos en alquiler que en un futuro pueden ser el germen de una socimi, Si el cliente quiere cambiar el vehículo legal lo haremos·”, apuntó Navarro

Santos Montoro, consejero delegado de la promotora Monthisa, explicó cómo la crisis les ha obligado a entrar en actividades donde antes no estaban. “Buscamos otras fuentes de ingresos sin dejar de hacer promoción. Tenemos capacidad de gestión, heredada de nuestra experiencia como promotores, y la hemos puesto al servicio de terceros. Cuando los inversores llegaron allá por 2012 suplimos su falta de capacidad de gestión local”, apuntó Montoro.

El consejero delegado de Monthisa, que se mostró confiado en que un futuro podrán convivir las dos figuras, servicers y promotores tradicionales, a la hora de desarrollar los suelos, dijo poder afirmar con “bastante tranquilidad” que se ha tocado fondo. “Nos queda mucho por delante, pero solo podemos mejorar. Hay mucha liquidez, pero nos siguen faltando compradores finales. Y no hay que olvidar que la evolución es muy diferente entre un barrio y el de al lado”, apuntó Montoro, que también aprovechó para criticar la rigidez urbanística.

“En cuanto existe más flexibilidad, monitorizando y sin perder el sentido común, la iniciativa privada puede hacer muchas cosas. Pero estamos en un mundo demasiado intervenido. Sin ir más lejos, nosotros tenemos una posición en un plan parcial que ha tardado 12 años en aprobarse y ahora, por un defecto de forma, va a tardar otros tres. No veo voluntad política para cambiar eso”.

A la pregunta de cómo estará el sector el año que viene, Montoro vaticinó. “Estaremos más gente que este año. Ya hay financiación para el promotor que tiene un suelo pagado y el 50% de la promoción vendida”. Julián Cabanillas, de Servihabitat, matizó: “Habrá más promotores y menos servicers”