La inversión promedio para construir un hotel de 5 estrellas en España se sitúa en 262.000 euros por habitación

• Tinsa analiza las características y la rentabilidad de los hoteles en nuestro país en el informe Mercado Hotelero 2014
• La inversión promedio en alojamientos de 3 estrellas es tres veces menor que en uno de 5 estrellas
• Una habitación de máxima categoría genera 29.600 euros/año (ingresos menos gastos de explotación), el doble que un alojamiento de 4 estrellas
• El impulso del turismo extranjero ha hecho que los hoteles de 4 estrellas hayan crecido en viajeros y pernoctaciones anualmente desde 2007, mientras que los de tres estrellas se han estancado

Madrid, 23 de febrero de 2015. ¿Cuál es la inversión necesaria para construir un hotel de 5 estrellas en España? ¿Qué nivel medio de ingresos y gastos tiene una habitación en función del número de estrellas del establecimiento? ¿Qué porcentaje de la facturación anual de un hotel proviene de la venta de alimentos y bebidas? Son algunas de las preguntas que la empresa de valoración y consultoría inmobiliaria Tinsa ha respondido en su informe Mercado Hotelero 2014.

El estudio realiza una radiografía del sector a partir de la información de primera mano que aportan las más de 2.700 valoraciones de hoteles que ha realizado la compañía, una cifra cercana al 35% del total de establecimientos hoteleros que existen en España, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

La información manejada por Tinsa muestra que la inversión necesaria para construir un hotel de cinco estrellas en España alcanza de media 262.000 euros por habitación, frente a los 135.000 euros de un establecimiento de cuatro estrellas y los 89.000 euros en uno de tres. En estas cantidades se está considerando el coste del suelo, de la construcción y otros gastos asociados, así como la compra de mobiliario, maquinaria y enseres. Los hoteles de una y dos estrellas requieren una inversión promedio de entre 70.000 y 76.000 euros por habitación, según el informe de Tinsa.

Un hotel de lujo requiere en promedio casi el doble de inversión que un hotel de cuatro estrellas, pese a contar con un número similar de habitaciones por establecimiento (140 frente a 130). Si se tienen en cuenta las zonas comunes (salones, restaurantes, tiendas…), cada habitación de un hotel de cinco estrellas tiene de media una superficie construida de 127 metros cuadrados, frente a los 83 metros de uno de cuatro y los 59 metros cuadrados de otro de tres estrellas.

El salto entre las categorías de 4 y 5 estrellas es importante también en términos de rentabilidad. El resultado de explotación (ingresos menos gastos) de un hotel de una estrella es, según los datos de Tinsa, de 8.200 euros anuales por habitación y se va incrementando en 2.000 euros al año pro cada categoría que se mejora. Sin embargo, un establecimiento de 5 estrellas genera en promedio 29.600 euros anuales por habitación, el doble que los 14.800 euros de un hotel de cuatro estrellas.

De acuerdo a los datos recogidos en el informe de Tinsa, el ingreso medio diario por habitación disponible (RevPar) es de 117 euros en un establecimiento promedio de cinco estrellas y de 60 euros en uno de cuatro. Los de uno, dos y tres estrellas muestran un RevPar promedio de 27, 37 y 47 euros.

La procedencia de los ingresos también varía en función de la categoría. El 46% de los ingresos totales anuales por habitación proviene del área de alimentación y bebidas en los establecimientos de una estrella. En los de cuatro y cinco esta partida desciende al 35%. Las actividades ajenas al alojamiento y los alimentos/bebidas aportan el 10% de los ingresos por habitación en los hoteles de máxima categoría, frente al 1% que suponen en los establecimientos de 1 estrella.

El informe Mercado Hotelero 2014 incluye también un análisis de actividad de sector hotelero y turístico, a partir de datos oficiales facilitados por el INE. Pese a los siete años de crisis, el número de establecimientos hoteleros y de plazas no ha dejado de crecer año tras año. El parque de hoteles ha pasado de aproximadamente 6.900 establecimientos en 2007 a 7.840 en 2014, según datos del INIE. Y el número de plazas alcanza 1,26 millones frente a las 1,11 millones de hace siete años.

El crecimiento ha derivado en una situación de competencia creciente. “El sector ha superado la fase de madurez y el producto hotelero tenderá a diferenciarse cada vez en mayor grado, especialmente en los destinos saturados”, destaca el informe, que apunta a la búsqueda de soluciones de nicho: hoteles-boutiques, hoteles-teatro, hoteles-spa…

“La robotización será clave para mejorar los resultados. Algunas cadenas hoteleras ya han iniciado cambios en este sentido. Encontramos hoteles sin recepción que ofrecen una mayor diligencia, ya que se pueden realizar los registros de entradas y salidas en máquinas de registro ubicadas en el vestíbulo. Alguna apuestan, incluso, por el registro vía móvil”, apunta el informe, que desgrana cómo ha evolucionado en los últimos siete años la estacionalidad, el empleo, precios e ingresos del sector.

El crecimiento en el número de visitantes extranjeros, que eligen los hoteles de mayor categoría, frente a la caída del turismo nacional explica que los hoteles de 4 estrellas hayan aumentado desde 2007 tanto en viajeros como en pernoctaciones cada año, mientras que la categoría 3 estrellas ha sufrido un estancamiento.

“Únicamente en la categoría de 5 estrellas se observa un importante crecimiento en el porcentaje de ocupación, alcanzando en 2014 un 62% por plaza, muy por encima de los niveles anteriores a la crisis”, señala el informe. El resto de categorías hoteleras aún no han alcanzado los niveles de hace siete años.

El nivel de ingresos medios diarios por habitación disponible (RevPAR) inició su recuperación en 2009 y de forma más significativa a partir de 2012. El RevPAR se incrementó un 7% interanual en 2014 hasta situarse en 44,1 euros. “Esta evolución se debe principalmente a la optimización de los costes. Si no aumenta la demanda turística para los próximos ejercicios, el posible aumento de la rentabilidad estará condicionado a nuevos ajustes de costes.”, apunta el informe de Tinsa.