Cristina Arias: “El sector agrario se encuentra inmerso en una transformación, que busca el incremento de la eficiencia y del retorno”

Luzmelia Torres: En vuestra última edición del informe “Suelo Agrario en España” elaborado por Tinsa Research indicáis que el valor del suelo agrario aumenta en la mayoría de los cultivos durante 2023. ¿Cuáles son los fundamentos de esta resistencia del valor en el entorno de adversidad climática y costes altos que se ha dado en 2023?

Cristina Arias: La sequía y la alteración de los patrones climáticos han supuesto en 2023 una reducción de la producción de un sector agrario que ya se estaba viendo penalizado por una marcada inflación en sus costes de producción desde 2021.

En varios casos, las menores cosechas han permitido repercutir los mayores costes de producción al precio de los alimentos. Esto ha ayudado a limitar el impacto de esta coyuntura en el retorno de las explotaciones agrícolas.

Para aquellos cultivos que no han podido contrarrestar su caída en volumen con aumentos de precio en los productos, esta situación coyuntural tampoco ha impactado de momento de forma relevante en los precios de la tierra, que se han mantenido por lo general estables, con incrementos moderados en algunos cultivos, generalmente más pronunciados en la modalidad de regadío.

Este mantenimiento del valor tiene que ver con el carácter a largo plazo de las inversiones en este tipo de terreno, de forma que el impacto de las situaciones coyunturales se compensa en el tiempo y afecta poco en el valor total del activo.

L.T: Antes de entrar en los detalles del informe, ¿cómo lo elaboráis? ¿Cuál es el origen de los datos?

C.A: Nuestros datos proceden de las tasaciones de fincas rústicas con finalidad hipotecaria que efectúa nuestra red técnica. Tinsa es la mayor tasadora de fincas rústicas de España y valora en torno a 20.000 fincas al año, con lo que disponemos de una muestra representativa para el análisis de tendencias en los cultivos.

Complementamos estos datos con el profundo conocimiento del mercado local de nuestros técnicos y con el conocimiento que Tinsa genera en su labor de asesoramiento en proyectos e inversiones, además de con el análisis de información macroeconómica de diversas fuentes (como el Ministerio de Agricultura o el INE).

L.T: ¿Qué cultivos son los que más han incrementado su valor según vuestros datos?

C.A: Dado que la inversión en suelo agrario se efectúa a largo plazo, en el informe analizamos el retorno que generan los cultivos a 5 años.

Los cultivos que han generado mayor retorno desde 2018 han sido el frutal secano (+3,4%), muy marcado por el incremento en el precio de la almendra en este periodo, y el herbáceo regadío (+2,8%), que en los últimos dos años ha reflejado el incremento en el precio de los cereales y del girasol por las alteraciones en el comercio internacional causadas a raíz del estallido de la guerra en Ucrania.

Aun así, ambos grupos de cultivo parecen estar en un punto de inflexión. La perspectiva a medio plazo muestra que el cultivo de herbáceos está en declive en algunas zonas de España desde hace varios años por su baja rentabilidad. Esta situación contrasta con su importancia como fuente de alimentación humana y animal, que lo convierte en un cultivo de relevancia geoestratégica.

Asimismo, en el último año, la evolución del precio de la almendra se ha moderado y con ello se ha comenzado también a moderar el valor del frutal secano. En contraposición, en 2023 se ha observado un mayor impulso de las hortalizas al aire libre y de los frutales no cítricos en modalidad regadío.

L.T: ¿Existe algún cultivo que haya perdido valor en el último año?

C.A: Reflejan una tendencia bajista en el último año principalmente los pastos. El valor general de los pastos se ha contraído en los últimos años por la reducción progresiva de la producción a causa de la sequía y por el abandono de tierras en algunos territorios, que genera un exceso de oferta que impulsa el ajuste de los precios de las fincas.

Aun así, en varias zonas (principalmente norte de España), el valor se mantiene o aumenta ligeramente sostenido por la actividad ganadera. En el norte el volumen de precipitaciones mantiene los prados productivos y dicha producción se emplea como complemento a la alimentación de la ganadería, lo que hace este tipo de fincas más codiciadas en la zona. Este interés se ha pronunciado en los últimos dos años con el incremento del precio de los cereales y piensos.

L.T: El agua parece ser uno de los factores que más se valoran a la hora de invertir en el terreno agrario. ¿Cómo influye en el valor de este tipo de activo?

C. A: El cambio climático está mermando la producción de todos los cultivos, pero tiene especial incidencia en las modalidades de secano, que son más sensibles a su entorno natural. Esto hace que las fincas con acceso a agua sean más codiciadas porque garantizan cierta estabilidad en el riego y, con ello, en la productividad de la tierra. Este hecho incrementa el valor de los cultivos de regadío y está impulsando la búsqueda de técnicas que permitan un uso eficiente del agua.

Sin embargo, la apuesta por el regadío no siempre es sostenible en el tiempo. En algunas zonas, la reducción continuada de las dotaciones de agua ya ha comenzado a generar incertidumbre con respecto a la viabilidad de los regadíos y ha llegado a paralizar algunas operaciones de grupos inversores.

También han comenzado a darse algunas transformaciones de fincas de regadío a secano. Aunque de momento se trata de un fenómeno minoritario, es muy representativo de la gravedad que puede suponer la sequía prolongada.

L.T: ¿Qué otros factores pueden influir en el valor del suelo agrario?

C.A: El valor del suelo agrario refleja los rendimientos esperados del activo a largo plazo, muy condicionados por la localización y características del suelo, pero también por la evolución de los tipos de interés, y por las tendencias a largo plazo que afectan a esos rendimientos.

Acabamos de ver cómo la escasez de agua o el impacto del cambio climático han derivado hasta la fecha en una revalorización de las tierras de regadío. Otros elementos que alteran las dinámicas de mercado y han afectado al valor de algunos cultivos son la competencia de las importaciones o los cambios en las preferencias de los consumidores del producto final.

El impacto de los cambios en las preferencias se ha observado recientemente en los frutales de hueso y pepita, que perdieron durante varios años consecutivos cuota de mercado frente a las frutas tropicales. En 2023 han mostrado señales de recuperación de la demanda, si bien la variabilidad de esta demanda ha llevado a varios agricultores a optar por la transformación de sus fincas hacia cultivos con ventas más estables.

También impacta la competencia de las importaciones. Este es el caso de los cítricos, en los que la competencia en precios sobre todo en naranja de países extracomunitarios está llevando a una apuesta nacional por el limón. En la naranja se observa una reorientación del destino de la producción, anteriormente consumida en el mercado nacional y que ahora se destina a la exportación principalmente europea. Adicionalmente, esta elevada competencia unida a la merma de las producciones por el impacto del clima y la sequía, y los problemas de relevo generacional en las explotaciones están fomentando la integración vertical de las fincas, absorbidas por almacenes citrícolas, para optimizar costes.

L.T: ¿Qué tipo de competencia suponen las importaciones de países fuera de la UE?

C.A: Diversas asociaciones agrarias han señalado el impacto de la competencia asimétrica existente en los acuerdos comerciales con terceros países, que pueden vender su producto a menores precios al estar sujetos a menores exigencias fitosanitarias, menores controles de plagas y menores requisitos en la contratación de trabajadores que los agricultores nacionales.

En términos económicos, el producto nacional deja de ser competitivo en precio y los agricultores optan por abandonar los cultivos de frutales y hortalizas y dedicarse a otros cultivos con mayor rentabilidad, o bien reorientan la producción hacia exportaciones a países europeos (principalmente a Alemania, Francia y Reino Unido).

L.T: En el informe mencionáis que el sector se halla inmerso en una transformación. ¿De qué tipo?

C.A: Se busca un incremento de la eficiencia y del retorno de la actividad agraria. Existen varios motores para ello, entre los que se encuentran el cambio climático, los avances tecnológicos, el relevo generacional y la integración vertical.

Las nuevas generaciones incorporan avances tecnológicos que mejoran la eficiencia de las explotaciones. Aun así, el relevo generacional es escaso e impulsa el abandono de fincas, si bien esto deriva en su arrendamiento para huertos solares o su venta a agentes especializados. Todo ello fomenta la evolución del sector hacia una nueva estructura más concentrada, mecanizada e integrada verticalmente, con consecuencias en la selección de cultivos.

L.T: ¿Cómo impacta en el valor del suelo el interés de algunas empresas para emplearlo con fines energéticos?

C.A: Tiene impacto en cuanto a que el interés por los terrenos aptos para fines energéticos fomenta las compraventas y el dinamismo de la demanda en algunas zonas impulsa el valor de esa tierra al alza. Se ha detectado disposición a la venta o arrendamiento para la instalación de placas solares en terrenos de cultivos herbáceos, y más concentradas en algunas zonas, pero no se trata de un impacto generalizado.

L.T: ¿Cuáles son entonces las principales conclusiones del informe?

C.A: El valor del suelo aumenta en la mayoría de los cultivos a pesar de las condiciones climáticas y económicas adversas.

Primero: la reducción puntual de las cosechas, mermadas por la sequía prolongada y la alteración de los patrones climáticos en un contexto de costes de producción altos y competencia creciente, ha derivado en un incremento del precio de los alimentos y no ha erosionado el valor del suelo.

Segundo: Los incrementos en el valor del suelo se concentran en las fincas con acceso a agua y en los cultivos con posibilidades de transformación.

Tercero: La sequía prolongada impulsa la búsqueda de técnicas que permitan un uso eficiente del agua y comienzan a darse algunas transformaciones de fincas de regadío a secano.

Cuarto: Los cultivos que han generado mayor retorno en los últimos 5 años han sido el frutal secano (+3,4%) y el herbáceo regadío (+2,8%). En el último año, la evolución del precio de la almendra ha moderado la evolución del frutal secano y se ha observado un mayor impulso de las hortalizas al aire libre y de los herbáceos y frutales no cítricos en modalidad regadío. Destaca el olivar por su estabilidad y es percibido por los agricultores como “valor seguro”.