Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo
Algunas consideraciones sobre el régimen de valoraciones contenido en el Real Decreto 1492/2011, de 24 de Octubre
La aprobación del Reglamento de Valoraciones culmina la reforma de los criterios de valoración aplicables para ciertas finalidades, esencialmente expropiatoria, iniciada con la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.
Dicha Ley 8/2007 se caracterizó – en lo concerniente a valoración urbanística – por la sustitución como referencia de la clasificación urbanística del suelo por las denominadas situaciones básicas de suelo, las cuales atienden al presente del terreno y prescinden de sus potencialidades y expectativas urbanísticas futuras.
El desarrollo reglamentario de los criterios de valoración en suelo en situación básica rural es alto y, hasta donde cabe en un texto reglamentario, claro y detallado. En él queda acotado el marco de valoración que recoge un amplio elenco de aprovechamientos susceptibles en suelo rural, excluyendo en todo caso los de contenido urbanístico. En lo referente a métodos de valoración, destaca la eliminación del método de comparación y su sustitución por el método de capitalización de rentas reales o potenciales.
Dicho valor del suelo rural, basado en su producción primaria rural, puede ser corregido al alza en función de factores de proximidad a núcleos de población, a centros de transporte y nudos de distribución, y por valores intrínsecos medioambientales o de régimen de usos singularmente amplio, en los términos que detalla el Reglamento de Valoraciones.
El propietario de suelo en situación básica de rural incluido en actuaciones de transformación dispone de la facultad de participar en actuaciones de urbanización, facultad que sustituye al tradicional “derecho a urbanizar” del que gozaban los propietarios de suelo urbano no consolidado y urbanizable delimitado/sectorizado/programado en el marco legislativo anterior.
En todo caso, la notable diferencia existente entre el valor de suelo rural y el valor del suelo una vez urbanizado sigue siendo extraordinariamente amplia, y se concentra en el momento de finalización de la actuación de transformación, cuando el suelo y su valor pasan de rural a urbanizado. Dicho salto o escalón de valor es matizado por la Ley y el Reglamento a través de indemnizaciones complementarias durante la fase de transformación, como es la indemnización de la iniciativa de transformación.
En el concreto caso de la propiedad del suelo en situación básica de rural pero que tiene atribuidos aprovechamientos edificatorios por el planeamiento urbanístico, se produce una notable contradicción en función de la modalidad de gestión urbanística (esencialmente compensación o expropiación) bajo la cual los terrenos alcanzan la condición de solar, en lo que algunos han identificado como la “lotería de la gestión”. Así, si la gestión culmina mediante cualquier procedimiento de gestión no expropiatorio (reparcelación), el propietario del suelo puede materializar el 90% del aprovechamiento. Por el contrario, si el sistema de gestión es el de expropiación, el propietario sólo tiene derecho al valor del suelo en su consideración de rural y al 10% de la plusvalía que generaría la actuación de la urbanización del suelo, lo que evidencia una merma de valor en atención de la selección de uno u otro sistema de actuación.
Por último, se puede afirmar que el principal desajuste en materia de valoraciones que afecta al Reglamento, por razón de la Ley de la que trae causa, proviene de su falta de sincronía respecto a otras normas de valoración tanto nacionales (catastral, financiera) como internacionales (International Valuations Standars, European Valuations Standars), y, en general, su alejamiento respecto de los mecanismos de formación de precios en el mercado de suelo con gestión urbanística pendiente.
Fdo.: Carlos Ruiz Pascual