Tinsa IMIE Mercados Locales primer trimestre 2016

El índice Tinsa IMIE Mercados Locales refleja que el precio medio de la vivienda terminada en España se incrementó un 1,4% en el primer trimestre de 2016 respecto al mismo periodo del año anterior. El índice trimestral acumula así dos trimestres consecutivos de tasa interanual positiva.

Cataluña y Madrid se desmarcan como las dos regiones ‘locomotora’ de la recuperación de los precios del mercado residencial, con incrementos interanuales del 8,2% y el 7%, respectivamente.

Por primera vez desde el inicio de la crisis, el número de Comunidades Autónomas que registran un crecimiento interanual de precios en el trimestre supera al que experimentaron descensos. Tras las ya mencionadas Cataluña y Madrid, las regiones con mayor revalorización del precio medio son Islas Baleares (+3,8%), Castilla La-Mancha (+3,5%), e Islas Canarias (+2,4%). Asturias (+2,2%), La Rioja (+2,2%) y País Vasco (+0,4%) se incorporan al grupo de Comunidades Autónomas con evolución positiva.

En el extremo contrario, tan solo Aragón y Galicia muestran descensos interanuales superiores al 3%, del 3,5% y un 3,1% respectivamente. Si se analiza la evolución acumulada desde el momento álgido del ciclo, ha registrado el mayor ajuste desde 2007 La Rioja, donde el valor medio ha descendido un 53,1%. Le siguen Aragón, con un 51,3%, y Castilla-La Mancha, con un 51,2%. En el extremo contrario, las menores diferencias de precio acumuladas se encuentran en Islas Baleares (-28,9%), Extremadura (-31,8%) y Galicia (-34,6%).

La estadística trimestral muestra incrementos de precio en tasa interanual en un total de 25 provincias, liderados por Barcelona (+8,9%), Albacete (+7,6%), Madrid (+7%), Lleida (+6,5%), Santa Cruz de Tenerife y Girona, ambas con un incremento del 5,9%. Otras 12 provincias muestran una evolución en tasa interanual superior al 1,4% de la media española.

Las caídas de precios más acusadas a nivel provincial se encuentran en Álava, Teruel y Jaén, con un descenso interanual del 7,8%, 6,7% y 6,3%, respectivamente. La bajada también fue superior al 3% en las provincias de Córdoba, Pontevedra, Palencia, Burgos y Zaragoza.

El mayor ajuste acumulado desde 2007 se encuentra en las provincias de Toledo (-55,1%), Zaragoza (-54,3%) y Guadalajara (-54,1%). Por el contra- rio, las provincias que menos han visto reducidos sus precios son Teruel (-27,4%), Cáceres (-27,8%) e Islas Baleares (-28,9%).

Junto al marcado dinamismo ya comentado de Barcelona y Madrid, otras ciudades que experimentaron una evolución muy positiva en tasa interanual son Santander (+7,6%), Ávila (+6,8%), Málaga (+6,7%), Girona (+6,4%) y Valencia (+4,7%). Además, otras nueve ciudades registraron crecimientos en su precio medio por encima del 1% respecto al primer trimestre de 2015.

En el lado de los descensos, todavía encontramos ajustes importantes, superiores al 6%, en Vitoria (-7,8%), Zamora (-6,8%), Murcia (-6,5%) y Ali- cante (-6,2%). Al menos otras 24 capitales muestran en el primer trimestre del año precios medios inferiores a los de hace un año.

En el análisis de la evolución desde máximos, Zaragoza, con un 58,4%, supera a Guadalajara, con un 58,1%, como la capital donde los precios más se han ajustado desde 2007. En Ávila, el precio medio de la vivienda era en el primer trimestre un 54,3% inferior al máximo de ocho años antes. En el extremo contrario, Zamora, Cáceres y Pontevedra son las provincias donde menos diferencia existe entre los precios actuales y los de 2007: un 30,3%, un 32,4% y un 32,8%, respectivamente.

La ciudad de Zaragoza se mantiene como la única de las cinco grandes ciudades españolas que redujo su precio medio en tasa interanual (-3%). Las ciudades de Madrid y Valencia han intensificado el ritmo de crecimiento interanual de precios. El precio medio en la capital de España ha pasado de crecer un 3,8% interanual en el cuarto trimestre de 2015 a hacerlo un 7,5% en el primero de 2016.

Todos los distritos que componen la ciudad de Madrid incrementaron su precio medio en tasa interanual, lo que ya se había producido en Barcelona en el trimestre anterior. En la ciudad de Valencia, la revalorización del precio medio se ha acelerado del 0,6% registrado en el cuarto trimestre de 2015 a un 4,7% en los tres primeros meses de 2016.

Si se desciende el análisis a nivel de distritos, Les Corts y Sants-Montjüic, ambos en Barcelona, registran la mayor revalorización del precio medio, con un 13,5% y un 12,2% interanual, seguidos del distrito madrileño de Salamanca, donde el valor medio aumentó un 11,8%. El Campanar fue el distrito que más incrementó sus precios (+9,3%) en Valencia, mientras que en Sevilla destaca Casco Antiguo (+9,1%), ambos muy por encima del incremento del 3,9% registrado en el distrito de La Almozara, el mejor registro en la ciudad de Zaragoza.

En el lado de la caídas, el ajuste más pronunciado de las cinco mayores capitales se registró en el distrito zaragozano de Delicias (-7,8%). En Valen- cia, la caída más llamativa en el precio medio (- 5,1%) se ubica en los distritos de Rascanya y Poblados del Norte, mientras que en Sevilla la peor evolución interanual corresponde a Macarena (-4,2%).

El plazo medio en España para vender una vivienda es de 10,5 meses. Las provincias donde más tiempo se tarda en encontrar un comprador son Cantabria (19 meses), Ávila (17,1 meses) y Álava (16,8 meses). En el extremo contrario destacan, además de Ceuta, Melilla, y las provincias de Las Palmas y Madrid, ambas con un plazo que no supera los 7 meses.

El dinamismo en precios mostrado por Madrid y Barcelona se traslada también a los plazos de venta. En ambas ciudades se tarda menos de seis meses en vender una vivienda (5,6 y 5,9 meses respectivamente). La ciudad de Valencia destaca como la ciudad ‘menos líquida’ del grupo de las cinco mayores capitales, ya que en promedio se tarda más de un año en encontrar comprador: 13,2 meses.

El esfuerzo financiero necesario para compra una vivienda se ha reducido durante la crisis por efecto de la caída del precio de los pisos, por en- cima de la reducción de los salarios y el abaratamiento de los costes financieros vinculados al euríbor. Esto explica que, en 2015, un comprador necesitara destinar un 22% de sus ingresos familiares para pagar el primer año de cuota hipotecaria, frente al 33% que se requería en 2007, momento álgido del ciclo inmobiliario.

El análisis de esta variable en ocho provincias representativas (las que engloban las cinco mayores capitales y las tres de mayor relevancia turística: Málaga, Baleares y Canarias) revela que tan solo Málaga supera con holgura la media nacional del 22% indicada anteriormente. En la provincia andaluza, un comprador necesita el 33% de los ingresos familiares brutos para pagar el primer año de cuota hipotecaria. En las provincias de Zaragoza y Valencia, donde el ajuste de precios desde máximos supera el 50%, la tasa de esfuerzo en 2015 fue más reducida que la media: un 19% y un 17%, respectivamente.

Barcelona es la ciudad entre las cinco mayores capitales españolas que requirió mayor porcentaje de ingresos para afrontar el pago de la hipoteca el primer año: un 23,3% en 2015, frente al 22% de la media nacional, el 21,5% de la ciudad de Madrid y el 20,5% de Sevilla capital.

El distrito donde proporcionalmente es más costoso adquirir una vivienda es el distrito de Sarrià-Sant Gervasi (Barcelona), donde se requiere el 39,9% de los ingresos familiares anuales para pagar la hipoteca, seguido del madrileño Moncloa-Aravaca, donde la tasa de esfuerzo es del 37,7%. Por el contrario, la vivienda más accesible en relación a los ingresos entre las cinco grandes capitales se encuentra en Zaragoza. En los Barrios rurales del oeste de Zaragoza se necesita un 9,2% de los ingresos familiares para pagar el primer año de hipoteca, y poco más, un 9,5% para hacerlo en el distrito de Torrero-La Paz y en el de Las Fuentes.

Si se analiza el nivel de esfuerzo desde el punto de vista de los años de salario necesarios para comprar una vivienda media en España, se ha pasado de 8,1 años en el ‘boom’ a 6 años en la actualidad.

Las mayores tasas de esfuerzo para comprar una vivienda media en el grupo de ocho provincias analizadas se encuentran en Málaga (8 años de salario) e Islas Baleares (14 años), una situación explicada en buena parte por la presencia de un mercado residencial de alta gama, dirigido principalmente a compradores extranjeros, que eleva el precio medio en esas provincias.

En esta variable se observan los primeros cambios de tendencia. Frente al descenso continuado de la tasa de esfuerzo registrado en los últimos siete años, las provincias de Barcelona e Islas Baleares han incrementado el número de años de necesarios para comprar una vivienda, que ha pasado de 6 años y 13,7 años, respectivamente, en 2014 a 6,2 años y 14 años en el último trimestre de 2015.

Los datos procedentes de nuestras tasaciones, trasladables al conjunto del mercado residencial, indican que el 20% de las viviendas transaccionadas superan los 400.000 euros en Islas Baleares, cuando en ninguna de las otras siete provincias analizadas los inmuebles de este importe no alcanzan el 10% de las operaciones, estando la media nacional en el 5%. El valor de mercado de la vivienda más vendida en España (un 30% de las transacciones) se sitúa entre los 50.000 y 100.000 euros.

El porcentaje del precio de la vivienda que está siendo financiado (LTV) se sitúa de media en el 64,4% en España. Zaragoza es la provincia entre las ocho analizadas donde el préstamo hipotecario cubre una mayor parte del valor de la vivienda: un 75,8%. Por el contrario Baleares destaca con un LTV significativamente inferior al del resto, de tan solo un 32%, que refleja el efecto de un mercado de viviendas de lujo de precios elevados que se adquieren sin hipoteca o con escasa financiación. En la provincia de Barcelona, el Loan to Value, del 62,6%, está próximo a la media nacional, mientras que en la provincia de Madrid se eleva hasta un porcentaje del 72,7%, en ambos casos superior al del trimestre anterior.

Según los datos del Ministerio de Fomento, de las cinco grandes capitales de provincia analizadas, tan solo en Valencia ha descendido el número de viviendas visadas (calculadas a partir de los visados en colegios profesionales) en 2015 respecto a 2014, reduciéndose en más de la mitad. En las otras cuatro, Sevilla, Zaragoza, Madrid y Barcelona, no solo han aumentado, sino que las tres primeras han superado, algunas con creces, el 50% las del que el año anterior.

Respecto a las viviendas terminadas (medidas en función de los certificados de final de obra emitidos) tan solo Madrid ha registrado cifras positivas, habiéndose finalizado en 2015 un 43% más viviendas que en 2014, acercándose a las 5.000 unidades. Barcelona se mantiene bastante estable (-5%), con una cifra significativamente inferior, 826 unidades finalizadas el año pasado.
Este resultado aparentemente dispar entre el resultado de las viviendas iniciadas y terminadas es lógico dado el decalaje de aproximadamente dos años que existe entre el inicio y la finalización de las viviendas y teniendo en cuenta que la recuperación económica es incipiente.

La reactivación del sector, cuyos signos se aprecian en los precios y la cantidad de viviendas iniciadas también se muestra en el número de transacciones. Las cinco principales capitales del país registran subidas en el número de compraventas de vivienda usada en 2015 respecto al año anterior. Estás se sitúan entre 26% en Zaragoza y el 6% de Barcelona. En vivienda nueva Zaragoza y Valencia son las únicas que registraron menos operaciones que el año anterior.