Mercado Hotelero 2014

El año 2014 ha sido récord para el turismo. España alcanzó los 87,5 millones de turistas, principalmente gracias a llegada de extranjeros, que ya representan el 49% del total, siete puntos más que en 2007. El protagonismo internacional se ha traducido en un mayor dinamismo para la planta hotelera de cuatro estrellas, que crece en viajeros y pernoctaciones, en detrimento de los de tres estrellas. Los datos muestran que la crisis no ha impedido que el número de establecimientos y de plazas haya seguido aumentando año a año, lo que ha incrementado enormemente la competencia en el sector.

El presente documento es un análisis detallado del sector hotelero tras siete años de crisis e incluye una radiografía exclusiva de las características y la rentabilidad de los hoteles por categorías, a partir de la información procedente de las valoraciones realizadas por Tinsa.

Sector turismo

Podemos afirmar que en 2014 el mercado hotelero remonta la crisis. Los datos provisionales del INE para 2014 arrojan una cifra record, 87.599.030 viajeros, que mejora sustancialmente la del año anterior (83.820.992). El dato es también muy superior a los 84.423.426 que visitaron nuestro país en 2007.

El análisis de la situación del sector desde el inicio de la crisis, a través de los datos aportados hasta el momento por el Instituto Nacional de Estadística, muestra que los viajeros residentes en el extranjero (ahora 43.063.762) han aumentado de año en año desde 2009, pero los residentes en España (44.535.268) aún están lejos de las cifras alcanzadas antes de la crisis.

Este distinto comportamiento tiene su reflejo en que se ha equilibrado el peso de ambos grupos sobre el total. Al inicio de la crisis, el 42% de los viajeros eran residentes en el extranjero, mientras que el 58% restante residía en España. En 2014, el porcentaje de viajeros procedentes del extranjero ha aumentado siete puntos, hasta el 49%, mientras que el de los residentes españoles se ha reducido hasta el 51%.

También en el número de pernoctaciones se ha cerrado 2014 con una cifra récord, próxima a los 294.416.320, muy superior a los 271.689.481 de 2007. Este récord también se debe a los extranjeros, cuyas pernoctaciones han aumentado de año en año desde 2009 hasta llegar a las actuales190.245.615.

Los residentes en nuestro país siguen lejos de alcanzar las cifras que registraron en los años de bonanza económica, aunque en 2014 hayan registrado una importante recuperación, hasta las 104.170.705 pernoctaciones.

La evolución de las pernoctaciones ha sido similar a la de viajeros. En 2007, los residentes en el extranjero copaban el 57% de las pernoctaciones, mientras que el 43% restante correspondía a los que vivían en España. Siete años después, el porcentaje de pernoctaciones de los extranjeros es del 65% y de nuestros residentes del 35%, observándose nuevamente un claro asenso de los primeros en detrimento de los segundos.

Son, por lo tanto, los residentes en España quienes más han sufrido la crisis. Pero. a la vista de los resultados de la encuesta de ocupación hotelera del INE, podemos afirmar que 2014 ha sido un buen ejercicio para el turismo nacional, con tasas de variación positivas, tanto en número de viajeros como de pernoctaciones, que apuntan a un cambio de tendencia y de ciclo.

Si además tenemos en cuenta:

Los datos publicados de Contabilidad Nacional (INE), que apuntan que el consumo final de los hogares aumentó en 2014, sumando cuatro trimestres consecutivos en positivo. El ligero aumento de la remuneración de los asalariados, que es el principal recurso de los hogares españoles. El indicador de confianza del consumidor (ICC), que regresa a valores de 2007, previos a la crisis.

Es de prever que el cambio de tendencia sea una realidad y que en los próximos ejercicios los residentes en España vuelvan a aumentar su número de viajes y de pernoctaciones. Siempre teniendo en cuenta que la evolución futura del turismo nacional va de la mano de las expectativas de recuperación económica nacional y europea.

Sector hotelero

Los hoteles de 3 y 4 estrellas son los que claramente reciben un mayor número de viajeros (25.070.417 y 40.682.531, respectivamente) en nuestro país y los que alcanzan un número mayor de pernoctaciones (92.836.606 y 144.889.036 respectivamente).

Antes de la crisis, las categorías de 3 y 4 estrellas alcanzaban cifras similares tanto en número de viajeros como de pernoctaciones, pero a partir de 2007 la categoría 4 estrellas aumenta tanto en viajeros como en pernoctaciones cada año, mientras que la categoría 3 estrellas sufre un estancamiento.

Los residentes en España, al contrario de lo que ocurría en categorías superiores, son los usuarios mayoritarios en las categoría inferiores 1 y 2 estrellas.

En cuanto al número de pernoctaciones, son los residentes en el extranjero los que acaparan las categorías superiores 3, 4 y 5 estrellas, mientras que los residentes en España son los que realizan un mayor número de pernoctaciones en las categoría inferiores, 1 y 2 estrellas.

La crisis no ha impedido el crecimiento de la planta hotelera en España, que año a año ha ido aumentando el número de establecimientos y de plazas, lo que provoca una gran competencia. El número de establecimientos hoteleros (que engloba las cinco categorías) ha pasado de aproximadamente 6.900 establecimientos en 2007, a 7.840 en 2014. El número de plazas total en estas cinco categorías ha aumentado de 1.115.750 en 2007 a 1.261.261en 2014.

El sector ha superado la fase de madurez y para próximos ejercicios es posible que asistamos a la etapa de diferenciación. El producto hotelero tenderá a diferenciarse cada vez en mayor grado, especialmente en los destinos saturados. Será un cambio similar al experimentado en el sector de las aerolíneas. Algunas detectaron que su negocio principal era el transporte y bajaron considerablemente los precios, renunciando a dar ningún tipo de servicio a bordo, mientras que otras aerolíneas de bandera continuaron con su excelente servicio a bordo y sus altos precios. Actualmente, el low cost canaliza más del 60% de los viajeros que nos visitan.

El sector hotelero deberá dilucidar cuál es su negocio principal y qué precio estarán dispuestos a pagar sus clientes. La diferenciación será la clave del cambio.

La diferenciación por el precio ya existe en la actualidad, con hoteles gran lujo, en la gama alta, que aseguran a sus clientes un trato y servicio personalizado a cambio de un alto precio, o los hoteles low cost, en la gama baja, que sacrifican muchos servicios a cambio de un bajo precio. Numerosos establecimientos intermedios deberán buscar otro tipo de diferenciación. Hoteles-boutiques, hoteles-teatro, hoteles-spa, etc., cada uno dirigido a un nicho de clientes, que en cualquier caso deberán apostar por la robotización para mejorar sus resultados.

En breve, será la generación “mileurista” la que provoque los mayores cambios. Es una generación amante de los viajes, que no son fieles a las marcas, se comportan con una gran exigencia y están dispuestos a sacrificar algunos servicios a cambio de un precio más bajo.

Algunas cadenas hoteleras ya han iniciado cambios en este sentido y comienzan a diferenciarse. Encontramos hoteles sin recepción que ofrecen una mayor diligencia, ya que se pueden realizar los registros de entradas y salidas en máquinas de registro ubicadas en el vestíbulo. Algunas cadenas apuestan, incluso, por el registro vía móvil.

WIFI gratis en las habitaciones es otra de las exigencias de la nueva generación de viajeros, y cada vez son más los establecimientos que incorporan este servicio, pues en un futuro próximo el que no lo ofrezca puede ver reducido el número de sus clientes.

Únicamente en la categoría 5 estrellas se aprecia un importante crecimiento en el porcentaje de ocupación, alcanzando en 2014 un 62,10% por plaza, muy por encima de los porcentajes de ocupación anteriores a la crisis.

Las categorías 3 y 4 estrellas, a pesar del crecimiento experimentado desde 2009, aún no han alcanzado las cifras anteriores a 2007. Las categorías 1 y 2 estrellas, no presentan signos de recuperación y aún están muy lejos de los porcentajes alcanzados antes de 2007.

Análisis del sector a partir de las valoraciones realizadas por Tinsa

Hemos realizado un análisis de la situación del mercado hotelero a través de la actividad de Tinsa, obteniendo ratios del sector que permiten obtener un conocimiento más profundo de su evolución y estado actual. Se ha trabajado con un total de 2.720 valoraciones de alojamientos hoteleros con la siguiente distribución por categorías:

Las muestras son establecimientos de los que ha sido solicitada una valoración, por lo que no han sido elegidas ex profeso para este análisis. De ahí que exista diferencia entre el número de muestras de unas y otras.

En cualquier caso, consideramos que es un número suficientemente representativo para establecer algunos parámetros y ratios orientativos del sector, pues supone aproximadamente el 35% de total de establecimientos que indican las estadísticas del INE que existen en España.

Tinsa ha utilizado el método de actualización (descuentos de flujos de caja) para valorar los alojamientos hoteleros de las muestras seleccionadas. Para la proyección de los flujos de caja hemos dispuesto de diferentes documentos, dependiendo de la muestra. Así, en hoteles terminados y en funcionamiento hemos tenido acceso en muchos de ellos de sus cuentas de resultados. De los establecimientos en construcción, rehabilitación o proyecto, hemos contado con estudios de viabilidad o previsiones realizadas por la propiedad. También hemos podido consultar contratos de arrendamiento y de gestión.

A partir del análisis de las cuentas de resultados y las cuentas previsionales aportadas, hemos podido extraer los ingresos totales por habitación y su desglose en las distintas cuentas por departamentos

Asimismo, hemos computado los gastos totales por habitación y su estructura:

Esta estructura de gastos se adapta al Plan General Contable, aunque no exactamente a los conceptos habituales en contabilidad hotelera (costes por departamentos, gastos funcionales y gastos fijos). No se tienen en cuenta ingresos y gastos financieros, pues la finalidad de nuestras valoraciones suele ser la de calcular el valor de mercado del establecimiento, y la inclusión de diferentes tipos de financiación para un mismo inmueble nos conduciría a diferentes valores.

Previsiones

Las previsiones para 2015 auguran un crecimiento del PIB, tanto para España como para los dos principales países emisores: Alemania y Reino Unido.

El número de pernoctaciones está vinculado al número de viajeros y, teniendo en cuenta que la estancia media resulta estable en el periodo analizado, es de prever que el número de pernoctaciones aumente proporcionalmente al número de viajeros.

La previsión para 2015 es, por tanto, de un aumento tanto de viajeros como de pernoctaciones. Si no sigue en aumento el número de plazas, es previsible que aumente el grado de ocupación. Si se mantienen las tarifas o se incrementan de forma moderada, por debajo del crecimiento del PIB, el precio seguirá siendo atractivo y no disminuirá el grado de ocupación, lo que conllevará un aumento del RevPAR.

Del análisis realizado se desprende que 2014 se ha cerrado con resultados superiores a 2013 y que es previsible que 2015 mejore los resultados de 2014.