Valoraciones AQR (Asset Quality Review)

Con el objetivo de mejorar la transparencia de los balances de las entidades de crédito europeas más significativas y recuperar la confianza de los inversores antes de que en noviembre de 2014 el Banco Central Europeo (BCE) asuma las competencias de supervisión, la Autoridad Bancaria Europea (EBA) publicó el pasado 31 de enero los parámetros para la prueba de resistencia que se va a realizar a dichas entidades durante 2014.

El proceso consiste en analizar la calidad de sus activos (Valoraciones AQR por sus siglas en inglés) y la capacidad de cada entidad de crédito para hacer frente a posibles pérdidas en dos escenarios diferentes: uno básico, en el que las entidades deberían cumplir un umbral mínimo de capital del 8%, y otro adverso, en el que los requerimientos bajan al 5,5%, aplicados de 2014 a 2016.

Es necesario revaluar los valores de nivel 3 más importantes (activos ilíquidos difíciles de valorar), si las entidades de crédito presentaban exposiciones importantes en su posición de balance no negociable o en su cartera de negociación.

El AQR no trata de revisar los créditos de las entidades uno a uno. Se realiza sólo con los grandes préstamos corporativos. Para los demás préstamos (hipotecas, consumo, etc.) se examinará una muestra de forma aleatoria y los resultados se extrapolarán al resto de la cartera. De esa extrapolación se derivarán unas necesidades de “provisiones colectivas” que habrán de compararse con las provisiones efectivamente dotadas para determinar si hay un déficit o no de las mismas.

El déficit de provisiones específicas que se derive del examen individual de los grandes créditos tendrá que dotarse en las cuentas de 2014, pero no el que se derive de las “provisiones colectivas”. Éste será un punto de partida para la prueba de resistencia. Si la pérdida es mayor que la esperada, las necesidades de capital de cada entidad de crédito para hacerle frente también serán mayores.

En España son 16 las entidades que se han sometido a evaluación: Santander, BBVA, La Caixa, BFA-Bankia, Sabadell, Popular, Bankinter, Unicaja, Catalunya Banc, Novagalicia, Banco Mare Nostrum, Ibercaja, Ceiss, Kutxabank, Liberbank y Cajas Rurales Unidas.

A finales de octubre se publicarán los resultados de análisis de la calidad de los activos junto con los de la prueba de resistencia realizada en cooperación con la EBA.

Revisión de la calidad de los activos (Valoraciones AQR)

El punto de partida para la evaluación global a las entidades es la revisión de la calidad de los activos físicos (inmuebles, aviones, barcos, obras de arte…). Para ello la Autoridad Nacional Competente en España (el Banco de España) ha designado un equipo de auditores para cada una de las entidades de crédito, que deberán aplicar la metodología publicada por el BCE el pasado 11 de marzo. Con objeto de tener una homogeneidad en todos los países, el BCE ha establecido que sean clasificadas como dudosas todas las exposiciones importantes que estén en situación de mora más de 90 días, incluso si no se han considerado como impagadas o problemáticas.

Se someterá a examen una muestra representativa de entre el 1% al 20% de las carteras de mayor riesgo (adjudicados y garantías a promotores pymes y otros) según estos criterios:

• Para la actualización del valor de las garantías el equipo de auditores debía seleccionar la muestra objeto de revisión en relación con los deudores. Para deudores en los segmentos de deuda soberana, institucional y corporativa, la actualización del valor de la garantía sólo es necesaria si hay evidencia de un deterioro o si son probables pérdidas futuras. Si se dispone de una valoración interna, al menos el 50% de las garantías en relación con un deudor deben actualizarse, además de todas aquellas de importe superior a10 millones de euros. Si no se dispone de valoración interna independiente, al menos el 90% de las garantías deben actualizarse, además de todas aquellas de importe superior a un millón de euros.
• Para la actualización de activos procedentes de adjudicaciones, el equipo de auditores debía seleccionar una muestra que incluya los 10 activos principales (por su valor contable) en cada uno de los siguientes tipos: residencial, comercial generadores de renta, comercial en desarrollo y terreno. También deberá analizar una muestra de 100 propiedades no incluidas en las anteriores.

Para estas garantías seleccionadas se exigía una valoración posterior al 1 de enero de 2013, realizada por un tercero independiente. Si el activo ya tenía una valoración realizada por un tercero independiente externo con un enfoque de valor de mercado con posterioridad a esa fecha no era necesaria una nueva valoración. Estos activos podían ser actualizados a 31 de diciembre de 2013 sobre la base de índices propuestos por el Banco de España de acuerdo con la CPMO (oficina de control de proyectos) el 14 de marzo de 2014 (actualización del valor mediante índices).

Tampoco era necesaria una nueva valoración para los activos adjudicados vendidos entre el 31 de diciembre y el comienzo del ejercicio, ya que se podía utilizar el precio de venta.

Las garantías que sí requerían nueva valoración se asignaron a sociedades de tasación que cumplían los requerimientos del Banco de España. El órgano regulador remitió a las entidades de crédito a principios del mes de abril los criterios que debían aplicarse para seleccionar las sociedades de tasación. Por ejemplo, la entidad de crédito no podrá encargar a una misma tasadora más del 40% del total de las nuevas valoraciones requeridas. No podrán encargar a tasadoras cuyos ingresos en los tres últimos años provengan en más de un 25% de la entidad de crédito. Tampoco se podrá valorar un bien por la misma sociedad de tasación o tasador que hizo en su caso la valoración previa o que lo haya valorado en los tres últimos años. También se establece la prohibición de que la sociedad de tasación sea informada de hecho o dato alguno que pueda orientar el resultado de la valoración, como tasaciones previas o valor contable del bien.

Las entidades financieras estaban obligadas a proporcionar la información básica para su realización. Si una entidad no puede proporcionar la información mínima requerida por una sociedad de tasación para la valoración, se asignará valor cero a la garantía.

Una vez realizada la valoración, la sociedad de tasación facilitó los resultados al auditor para permitir el cálculo de desviaciones de provisiones y para que se ajusten las valoraciones de activos de nivel 3, en unas plantillas denominadas T5/T8. Para algunos activos, se ha aportado un informe como justificación adicional.

El plazo para el examen de los préstamos de mayor tamaño de la muestra finalizaba el 18 de abril, mientras que las valoraciones del resto de la cartera tenían de plazo hasta el 6 de junio, aunque el proceso acabó dilatándose algunos días.

Enfoque de la valoración de inmuebles

El objetivo del proceso es asegurar que todos los valores de garantías utilizados en la revisión del expediente de crédito o en la revisión inmobiliaria de nivel 3 están al día y en consonancia con el valor de mercado. En el caso de no disponer de valoración posterior a 1 de enero de 2013 era necesario realizar la valoración con las siguientes especificaciones incluidas en el apartado 5 del manual: deben ser valoraciones realizadas por un tercero experto, independiente, con base de valor de mercado.

Se realizarán conforme con los principios de las normas europeas EVS-2012 (Blue Book) o RICS. Todas las valoraciones deben ser en euros. No están previstas inspecciones internas de los mismos. No se permiten valoraciones sobre la base del coste de reposición depreciado, ni se admiten valoraciones sobre la base de los flujos de caja operativos atribuibles a los inmuebles. En el caso que se haya aplicado este enfoque, deberá estimarse el nivel de provisiones de acuerdo con el principio de empresa en funcionamiento.

Los métodos de valoración que contempla son los siguientes:

• Valoración por comparación basada en la renta neta efectiva. Se utiliza cuando hay un contrato de alquiler a largo plazo (mayor a cinco años). Se basa en dos parámetros: rentabilidad (yield)/renta neta efectiva. El valor se obtiene como renta efectiva neta / yield. La renta neta efectiva se determinará sobre la duración total del contrato. La yield debe determinarse sobre la base de transacciones similares en el mercado, reflejando las especificidades del activo. La metodología es asimilable a la actualización de rentas de contrato y rentas esperadas de la normativa española (ECO).
• Valoración basada en valor unitario de comparables. Aplicable para inmuebles no ocupados o con contratos de alquiler a corto plazo (menor a cinco años). Se basa en dos parámetros: superficie del inmueble/valor unitario. El valor se obtiene multiplicando el valor unitario por la superficie (método de comparación en España).
• Valoración a partir de valores esperados. No se atribuirá valor esperado al suelo sin planeamiento o en situación de cambio de uso. Para terrenos con planeamiento o desarrollo en curso, el valor esperado se determina en base a un análisis de descuento de los flujos de caja futuros (DCF), siempre y cuando pueda ser demostrada una expectativa razonable de demanda. Si este no es el caso, deberá ser valorado por comparación con fincas rústicas. La tasa de descuento utilizada para el análisis DCF debe basarse en la experiencia de mercado del tasador (método residual dinámico de la norma española).
• Valoración sin los elementos de comparación. No se contempla la valoración sobre la base de coste de reposición depreciado, por lo que si no existen comparables inmediatos ni se le puede asignar una renta neta se aplicará un descuento del 20% al comparable más aproximado. Es una metodología no utilizada en nuestro país.

Existen rangos de referencia para la yield, el valor unitario, y la tasa de descuento adoptados de acuerdo al tipo de inmueble, localización, calidad del activo, etc.