Informe Vivienda en la Costa 2016
El mercado de vivienda vacacional en la costa (orientado al comprador de segunda residencia y a inquilinos de temporada con fines turísticos) ha presentado en el último año síntomas de mejora tanto en precios como en actividad, después de años de duro ajuste. La crisis iniciada en 2007 se ha traducido en la generación de importantes bolsas de sobreoferta en algunos enclaves y un descenso acumulado de precios, desde máximos que en la costa mediterránea llegó a alcanzar el 50%, de acuerdo a la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados.
Ya en 2015 se empezaron a notar síntomas de mejora en los precios. Si en el primer trimestre de 2014 solo cuatro municipios costeros de los cerca de 140 analizados en el informe registraron subidas interanuales de precios, un año después el número se había elevado a 35. En la edición de este año, hasta 71 de los 136 municipios con datos disponibles muestran una evolución interanual positiva de precios en el primer trimestre de 2016.
Aunque esta tendencia general, más acorde con un escenario de estabilización que de clara recuperación, va extendiéndose poco a poco, el mercado sigue ofreciendo situaciones muy dispares: aún se observan caídas de precio superiores al 5% en algunas ubicaciones y el patrón más repetido es que la actividad de promoción sigue paralizada y que no se registran transacciones sobre suelo.
Por cuarto año consecutivo Tinsa ha consultado a nuestra red de tasadores locales sobre la situación de la vivienda vacacional. Para ello se ha dividido el litoral peninsular y las islas en 55 franjas de costa, cada una de ellas con el mismo peso estadístico en el estudio.
Situación general
La estabilización se va extendiendo lentamente. En un 47% de las franjas de costa analizadas el mercado de vivienda vacacional ha mostrado indicios de recuperación en el último año. Si se le suma el 9% de zonas que, según los técnicos consultados, está en clara recuperación, existen más franjas de litoral con evidencias de recuperación que de ajuste.
Los mercados que están liderando la recuperación son Costa del Sol, Baleares, Alicante, Canarias y los alrededores de Barcelona. Entre las zonas que todavía no han finalizado la fase de ajuste destacan Castellón, la costa cantábrica, Menorca y La Palma. También en descenso, aunque ya próximas al suelo, se encuentran la costa de Almería, Huelva, Tarragona y Galicia.
Precios
La aparente mejora del mercado tiene una traducción directa en términos de precios. Las tasaciones realizadas por Tinsa revelan que en torno a la mitad de los municipios analizados mostraban en el primer trimestre de 2016 un precio superior al de un año antes. En 48 de los municipios, el incremento interanual supera el 3%. Teguise y Tías, en Lanzarote, muestran los mayores incrementos en sus valores medios respecto al primer trimestre de 2015, con un 17,8% y un 14%. Les siguen Gavà (Barcelona) y Benicarló (Castellón), ambas con una subida del 13,2%, y Blanes (Gerona), con un 12,8% de incremento interanual.
En el extremo contrario, las mayores caídas en el precio en los últimos doce meses se han producido en Piélagos (Cantabria), donde el valor medio ha descendido un 16%; Antigua (Fuerteventura), con un 12,6%, y Los Alcázares (Murcia), con una caída del 10,6%. Les siguen en intensidad del ajuste Vinaròs (Castellón), con un descenso del 10,2% en el último año, y Mojácar (Almería), donde el precio medio es un 9,9% inferior al del primer trimestre de 2015.
Los mayores precios unitarios (€/m2) se concentran en el área de Barcelona y Baleares. Calvià (Mallorca) supera en el primer trimestre el valor medio de Sitges, que el año pasado aparecía como el municipio costero más caro. Calvià muestra un precio de 2.835 €/m2, frente a los 2.560 €/m2 de Sitges. Les siguen entre los municipios más caros con datos disponibles en este trimestre Castelldefels (Barcelona), con 2.359 €/m2 de valor medio, y Santanyí (Mallorca), con 2.259 €/m2.
Los precios unitarios más bajos, por el contrario, se concentran en la costa mediterránea. El Ejido (Almería) destaca como el municipio más barato, con un valor medio de 797 €/m2 en el primer trimestre. Le siguen La Unión (Murcia), con 826 €/m2, y Almassora (Castellón), con 826 €/m2. En otros cinco municipios, todos ellos en las regiones de Valencia y Murcia, a excepción de Puerto del Rosario (Fuerteventura), el precio medio es inferior a 900 €/m2.
Los municipios costeros que más han ajustado sus valores desde máximos son Mataró (Barcelona), donde el precio medio acumula una caída del 59,8% desde 2007. En Antigua (Fuerteventura), el descenso en los últimos ocho años alcanza el 58,8% y en Casares (Málaga) el 58,7%. También han registrado ajustes por encima del 55%, según la estadística de Tinsa, El Ejido (Almería), Oropesa del Mar (Castellón), Pineda de Mar (Barcelona), Manilva (Málaga) y Los Alcázares (Murcia).
Las islas concentran los municipios costeros donde menos han descendido los valores medios desde el principio de la crisis. Calvià y Santanyí, ambas en Mallorca, con un ajuste del 16,6% y del 21,5%, respectivamente, y Adeje, en Tenerife, con un caída del 24,4%, son los enclaves donde menos han descendido los valores desde 2007. También se han ajustado por debajo del 30% en los últimos ocho años Baiona (Pontevedra), con una caída del 26,3%; Teguise (Fuerteventura), con un 27,3%; y Sant Lluís (Menorca) y Sóller (Mallorca), con un 27,7% y un 29,8%, respectivamente.
Si se avanza desde los municipios concretos hasta franjas más amplias de litoral, en un 60% de las 55 zonas de costa analizadas la evolución de precios en el último año ha sido mejor que la registrada un año antes, entre comienzos de 2013 y principios de 2014. Los técnicos consultados señalan en más del 40% de las zonas que los precios han mostrado indicios de mejora en el último año y califican de “estancamiento” la situación en otro 32%.
Los municipios con crecimientos interanuales de valor más llamativos, superiores al 5%, se localizan en la zona sur de Alicante, Costa del Sol y las islas de Ibiza, Gran Canaria y Tenerife. Por el contrario, todavía existen ajustes de precios, incluso superiores al 5% interanual, en el litoral norte de Castellón, la zona oriental de Huelva, y las costas de Granada y Lugo.
La previsión para los próximos meses apunta a la estabilización. En la mayoría de las zonas analizadas (58%) se considera que los precios permanecerán estabilizados y en algo más de un tercio que los valores se incrementarán. Esta previsión de mejoría de los precios se concentra en toda la costa de Valencia, Alicante, Málaga, Palma de Mallorca, Canarias y San Sebastián, y en algunos tramos del litoral de Gerona, Barcelona, Cádiz y Asturias.
Oferta
La oferta de vivienda vacacional en España es mayoritariamente de producto de segunda mano. Solo en un 10% de las zonas de costa analizadas se apunta que la obra nueva es la predominante. Es el caso de la Costa del Garraf (sur de Barcelona), el norte de Castellón, la zona de Retamar (Almería), Fuerteventura, la costa de Lugo y la zona central de la costa asturiana.
El stock generado en los últimos años como consecuencia del freno de la financiación y de las ventas se ha ido drenando. Son mayoría (un 52,6%) los tramos de costa en los que el nivel de stock de obra nueva es calificado como “bajo”. Solo en ocho zonas, un 14% del total, la red técnica de Tinsa define la sobreoferta como “muy abundante”. Se trata de la costa norte de Castellón; la Manga del Mar Menor; el oeste de Almería; el sur de Barcelona; la franja central de la costa de Tarragona; la zona oeste de Cádiz y la costa este de Vizcaya.
A la hora de valorar la mayor o menor dificultad de absorción de la sobreoferta, en un 56% de las zonas se considera que el stock es “asumible a corto plazo”. En este grupo se sitúan las costas de la provincia de Girona, Valencia, Huelva, Granada y San Sebastián. También comparten esta previsión las islas de Ibiza, Fuerteventura y Lanzarote, y la mayor parte de las provincias de Alicante, Murcia y Cádiz.
Actividad
La actividad promotora en el segmento de vivienda vacacional sigue, por norma general, bajo mínimos. Los técnicos de Tinsa constatan en casi el 72% de las zonas que no se han reactivado obras que quedaron paralizadas durante la crisis. Entre las excepciones donde sí se están finalizando proyectos inacabados destacan las provincias de Alicante y Granada, con actuaciones puntuales a lo largo de todo su litoral, las islas de Mallorca, Ibiza y Tenerife, y ciertos enclaves de las costas de Cádiz y Huelva.
También es minoritaria la construcción de nuevos proyectos de vivienda vacacional, una señal de que hay nichos de producto o localizaciones con demanda insatisfecha. Tan solo en un 33% de las zonas costeras se han comenzado en el último año nuevas obras. Es el caso del litoral de Alicante y Huelva, así como algunos enclaves de Murcia, Almería, Málaga y Cádiz, en el sur de la costa de Valencia, y en las islas de Mallorca, Tenerife y Lanzarote.
Respecto a la actividad que está por venir, los municipios costeros en los que se aprobó un mayor número de visados de obra nueva en 2015 fueron las capitales de Barcelona (1.269 visados) y Alicante (1.148 permisos). La cifra de la capital alicantina supone multiplicar por 27 los visados autorizados en 2014. Excluyendo las capitales, Torrevieja fue el municipio costero de más de 10.000 habitantes donde se autorizaron más visados de obra en 2015: 490 viviendas, según datos del Ministerio de Fomento, lo que representa un incremento del 23% respecto al año anterior. Completan el grupo de más visados concedidos otros dos municipios alicantinos: Orihuela (448 permisos, un 36% menos que el año anterior) y Elche (440 visados, un 140% más que en 2014).
Los promotores locales provistos de fondos propios están liderando la iniciativa de nuevos proyectos en las ubicaciones donde hay señales de actividad. En casi un tercio de las zonas analizadas, principalmente en Alicante, Almería, Cádiz y País Vasco, son los principales actores señalados por la red técnica. La autopromoción es la fórmula más destacada en un 12% de las zonas (por ejemplo, en Cataluña, Sotogrande y Cantabria). Málaga y Canarias están en el 8% de las franjas de litoral donde los promotores locales con fondos extranjeros se identifican como los actores más activos.
Mercado de suelo
El suelo vuelve a ponerse en el punto de mira de los inversores, aunque no de forma generalizada. Todavía en un 40% de las zonas en las que este estudio divide la costa española se apunta que no hay ningún movimiento en torno a este activo. Lo más habitual es que se haya registrado alguna transacción aislada (situación predominante en un 24,6% de las franjas de costa) o que exista tanteo de precios y estudios de viabilidad sin que se lleguen a cerrar operaciones (22,8% en los casos). Aunque son minoría, lo cierto es que en algunas ubicaciones el mercado de suelo vuelve a normalizarse tras años de bloqueo e incluso se están registrando incrementos de precios, como ocurre en la costa de Alicante, Baleares, Costa del Sol, alrededores de Barcelona, Tenerife y San Sebastián.
Demanda
Las compraventas de vivienda vacacional se están reactivando en la mayoría de las zonas de costa (un 79%), según la encuesta realizada en la red técnica de Tinsa.
Según los últimos datos disponibles del Ministerio de Fomento a nivel local, once municipios costeros de los analizados vieron incrementadas las compraventas de vivienda (tanto de primera como de segunda residencia) más de un 50% en 2015 respecto al año anterior. Se trata, en su mayoría, de mercados con poca actividad, donde fácilmente se producen porcentajes llamativos. La única excepción la marca Chiclana de la Frontera (Cádiz), un mercado de un tamaño relevante que ha aumento un 89% las compraventas en 2015, hasta 1.255 operaciones.
Si se limita el análisis a municipios costeros con más 300 transacciones al año, y excluyendo las capitales de provincia, la mayor reactivación de las compraventas en términos interanuales se ha producido en Leioa (Vizcaya), con un incremento del 102% respecto al primer trimestre de 2015, hasta 363 compraventas, según de Fomento. Le siguen Teguise (Lanzarote), con un impulso del 99% (555 unidades) y la ya mencionada Chiclana de la Frontera. Otros incrementos significativos son el 64% registrado en Casares (Málaga), con 463 unidades; el 60% de San Roque (Cádiz), donde se compraron 850 viviendas en 2015, y el 58% de incremento en Alboraya (Valencia), con 390 unidades adquiridas.
Por volumen total de transacciones, los municipios costeros más activos en 2015, excluyendo capitales, fueron Marbella (Málaga), con 4.396 compra- ventas, y las alicantinas Torrevieja (4.356 unidades) y Orihuela (3.782 viviendas). Les siguieron Mijas (Málaga), con 2.373 operaciones; Gijón (Asturias), con 2.058 viviendas, y Estepona (Málaga), con 2.052 transacciones.
El comprador de vivienda vacacional en España es fundamentalmente español. En un 82% de las franjas costeras analizadas la red técnica señala que la demanda nacional concentra más de la mitad del mercado de vivienda vacacional. Entre los enclaves preferidos por el comprador extranjero destacan la islas, Costa del Sol, Girona, Barcelona, la franja entre Níjar y Aguadulce (Almería) y la costa norte de Alicante.
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